中联从楼市发展看地产中介行业未来的发展趋势.doc

引言：2009年楼市发展可用极度火爆来形容，市场产生了许许多多的成交新高。以深圳为例，深圳二手楼年度成交量近16万套，月成交量最高突破2.7万套，单周最高突破7000套，单日成交突破1500套，新房月均价突破2万元。得益于深圳二手楼的火爆成交行情，中介行业得到了超常规的发展，大中介店面及员工规模猛增，新小中介频现，行业佣金屡创新高---市面上又现中介门店多过米店的说法。楼市在09年表现由低迷变为亢奋，中介行业在楼市火热中快速膨胀，针对楼市和中介行业的此起彼伏，如何看待楼市的发展，如何通过楼市未来正确看待中介行业未来的发展，留给我们诸多的思考。 楼市的发展会带动房地产中介行业的健康稳定发展 未来楼市将会健康稳定发展 改革开放以来，随着经济快速增长，中国楼市发生了巨大的变化。从中国楼市的发展历程来看，楼市成长时间不长，从福利房时代过渡到商品房时代，仅仅才十余年时间，但在此十多年的发展过程之中，楼市经历了几轮调整，在振荡中向上发展。根据中联地产研究中心的相关资料显示，中国房地产的成长，不完全取决于供需关系，因其还处在成长初期，还过多的需要政策的扶持和引导。由于依赖于政策的调控，使市场的“无形之手”决定了房地产呈周期性变化，其实政策的真正目标是“逆周期”调控，作用是加速或延缓周期变化，以避免楼市和经济出现过快过大的震荡。（如图一） 图一：中国楼市发展周期图 数据来源：中联市场部数据库 从楼市的成长周期性可以看出，未来几年楼市的发展，总体趋势会比较良好，长期来看呈现较强的成长性。如果以1988-1998年这十年的发展作为中国楼市的萌芽起步期，那么1998-2008年应是楼市的成长期，2009年以后10年应当是楼市的稳定期。进入2009年以后，由于政府出台优惠政策和新增贷款大幅增加，楼市出现了超常规的发展，也使得深圳楼市出现了投资投机过盛的不健康发展。于是在2009年的末期，政府1个月内出台了多个政策为楼市降温，目的就是要稳定楼市。相信经过1-2年的微微振荡后深圳楼市应进入健康发展的稳定时期。在国家的调控和引导下，楼市在经历“三个十年”发展阶段后，会真正发挥房地产安家居住的主导功能，进入健康稳定发展的轨道。房地产中介行业服务于楼市，随着楼市的健康稳定发展，必将作用于其代理机构房地产中介企业，政策引导也必将作用于房地产中介行业，通过市场和政策的带动，房地产中介行业必将进入健康稳定发展的轨道。 未来楼市应以二手楼市为主导（以深圳楼市为例） 深圳2004-2009年历年来新房的成交量和二手房的成交价量分析 （图二） 数据来源：深圳国土局和中联市场部数据库 从深圳历年的成交量能分析，虽然经历2008年金融危机，但从平均需求量分析，深圳楼市总体需求量约为14-16万套。随着城市化进程的加剧和深圳未来的人均GDP的提升，未来深圳商品房需求量会进一步增长，但需求量的增长和楼市的增长应呈现相同的发展态势，价格的增幅应与人均收入增长相吻合。若过高的提升房价收入比，会导致市场不健康的发展。随着大城市化的概念深入，城市人口规模的进一步扩大，未来城市会具有更大的需求总量。2010年当楼市进入健康发展状况时，其总体需求量应为16-17万套，投资客户比例应为20%-30%，楼市应以自住和改善性需求为主导，价格也会随着需求量的稳定而稳中略增，不会出现大起大落的不健康发展状态。如果房价出现大的涨跌，则未来楼市总体需求量会在振荡中浮动，经过市场与政策的调节后，楼市需求将再度步入正常轨道。 深圳一二手楼成交比例的变化 图表三 数据来源：深圳国土局和中联市场部数据库 深圳二手房的比例越来越占主导地位，2009年新房与二手房比达到1：2.24。据有关资料统计，房地产二级市场（增量房市场）与三级市场（二手房市场）交易额的国际比例为 3∶7，香港为2∶8，美国达到1∶9。随着城市房地产的规模化的发展，房地产产业会越来越成熟。房地产成长应逐步以二手楼市成交为主导，作为服务于二手楼市的中介行业，未来有着巨大的发展空间。特别是中国商品房住房制度改革起步较晚的二三四线城市，会有更长的发展周期。从深圳的成交量和新房、二手房成交变化来看，二手楼市的健康发展一定会带动依附于二手楼市成交量的中介行业健康发展，二者是相辅相承的。 楼市的发展将会带动房地产中介行业的健康稳定发展 通过楼市历史发展周期和政策影响来看，未来楼市大的成长趋势是积极乐观的，但楼市受政策面的影响，整体需求量会发生一定的变化，但从长期来看，楼市向上的成长趋势不会改变。如2008年金融危机积压的需求，在2009年楼市中得到充分的释放，从2007—2009三年的总体成交量平均下来约为16万套，从这点来看，未来的楼市成交需求应以16万套为成交基点，再稳步增长。从城市化进程的进一步加强，未来二手楼市会越来越占据成交的大部分空间，未来楼市应