中粮后沙峪项目竞标提案20090427.ppt

THE END 感谢聆听 【易居中国·京津事业部出品】 本提案谨献给致力于缔造国际化领军品牌的中粮地产！ 贩卖全景式国际生活体验与全球东道主——三期 公园全景体验； 酒店、会所、商业的全球人体验； 全球顶级消费品牌或奢侈品的合作体验； 全球化商业品牌的持续引进； 三期产品展卖：沙盘、建材展示、二期样板区、三期产品读本； 三期系列产品推介会、投资推介会； 系列的全景观摩东道主：主场邀请 三 北京主场——地盘包装与户外 北京主场户外：机场、机场高速、京承高速、东四环——主力擎天柱或户外； 区域情景户外： 全球精英国际生活，距此500米 您已登陆全球精英国际生活 地盘围挡户外：一期基地户外，产品规划展示；二期、三期户外，全球人生活情景展示（如橱窗化的展示）、精神标志物； 原中央别墅区主干道道旗、路引 四 主流热度与国际化TOP传媒——关于媒体组合 主流媒体：追求曝光热度频率的主流媒体（报纸、网络、广播、行业杂志），发布项目的形象广告、新闻、软宣、专家评论等 国际化TOP传媒： 全国性高端杂志，覆盖财经、时尚、高尔夫、航机、人物、建筑、汽车等一线杂志 国内发行（含港澳台地区）双语杂志或者外文杂志:如时代杂志等 国际精英阅读的网站(除新浪网等本土门户之外,如雅虎\MSN主页\和讯财经等) 访谈、专题+形象广告等形式 五 开发次序与推广阶段、推广预算 开发次序思考 鉴于尚处招标阶段，因此我们不了解中粮地产在资金、施工组织、回款目标等方面的长线计划，在此暂以最理想化的全景国际化生活呈现做开发次序建议并兼顾供货量及适度控制开发规模和投资。 一期 A10地块二期开发：叠拼及空中大宅含实楼样板区 A10地块三期开发：地块北侧空中大宅 C03地块局部商业与A10二期同步，建成作为A10地块先行使用；国际学校的改造亦同步，另幼儿园建议与学校规划紧邻，形成相对独立安静的教育区； 建成后有利于促进北A10地块三期销售 第四期C03地块商业与精品住宅同步 第五期C03地块剩余精品住宅与C06商业/酒店同步 第六期C06地块剩余精品住宅与高端公寓 与A10地块二期开发同步启动，促进A10地块三期 与A10地块三期开发同步，促进后期 与第四期C03地块商业与精品住宅同步 公园的建设 鉴于C03及C06的公建配套由于开发周期及运营后滞，为完善“全景式国际生活”，公园的开发建设须先形成景观和配套资源，亦给客户坚定信心 推货策略 2009年：以产品试水为主，可视市场接纳和资金需求，加推别墅。 2010年：规模推广，推广别墅的同时空中大宅或叠拼别墅亮相并蓄水上市（宏观基本面较09年明朗，市场信心恢复，经过试水及规模推广后奠定本案领导品牌市场地位，顺势推出空中大宅。） 推货规模：建议到2010年底，总供应规模约12万平方米； 销售规模：截至2009年底，去化约14500平方米，销售金额3.78亿；截至2010年底，总去化规模约8万平方米，实现销售金额约18亿 保持合理推售比：分品类推售比为1：0.6 09.6 09.7 09.8 09.9 09.10 09.11 09.12 2009年6月-9月 地盘包装、情景户外、外卖场（建议选址日祥广场），一期产品沙盘+简易理念及规划手册（直投杂志），不做广告推广； 借助日祥广场的人气、中央别墅区住户、截流看房客； 抬高预期（报价）、全球人原著民会籍认购（购房折扣、持有型商业与公园设施贵宾永久折扣权） 冷静渗透 10.1 10月黄金周后一期开盘 牛刀小试 2009年10.月1日－10月30日 为期15天的开放期，展示生活向往与产品样板 集中开盘； 有限的北京主流媒体发布：报纸、网络、东四环户外。 加推调整 2009年11月－12月 有限的北京主流媒体发布：报纸、网络、东四环户外； 根据首批产品入市效果进行总结，酌情进行产品调整与销售政策调整，并适度加推新货（别墅产品）； 首轮客户的口碑维护，暖场公关。 推广阶段：每阶段相应的销售指标分解待与开发商沟通后确定 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7 10.8 10.9 10.10 10.11 封盘蓄水 2010年1月－2月：蓄客推广 北京主流媒体发布：报纸、网络； 北京主场户外：机场、机场高速、京承高速、东四环——主力擎天柱或户外； 北京地区直投推广、渠道拓展、航机杂志、TOP传媒； 老客户口碑价值挖掘。 2010年3月－4月：北京集中推广 3月：主流媒体密集投放：报纸、广播、杂志、网络。 北京主场户外：机场、机场高速、京承高速、东四环——主力擎天柱或户外；TOP传媒； 买货：别墅 4月现场返绿，盛大开盘 北京热度（盛大开盘） 影响中国 2010年5月－7月：规模推广 北京维持性推广； 华北推广渠道启动； 暖场公关； 别墅加推销售为主，空中豪宅样板筹备及