城帝景项目前期定位及产品建议.ppt

突出建筑自身结构特色，强调结构造型带来内部空间的简约、实用，追求质感的材质 入户大堂前景观 石材铺设的小径与坡地森林景观元素相结合 营造安逸情趣的入户氛围，尽显高端品质 产品建议总结 通过引入全国创新的产品设计理念，塑造出和目前竞争个案完全不同的产品品质，从而吸引武进和常州城南地区客源 项目客源预估 ? 公寓客源—目前客源 数据来源：区域楼盘现场市调结合业内人士访谈 武进区客源区域性强，其中私营业主作为高收入人群成为区域高端产品的主力需求客源。 私营业主 企事业管理人员、政府官员 老师、医生 上班族 90平米小户型客源购买动机 本案产品特色：高附加值、多空间变化的创新户型 客源购买动机：受到新城品牌影响，超高的性价比成为核心购买动机，其中市区客源享受到低总价多功能空间的享受，而对于武进事业起步的年轻客源既能享受到武进核心配套，同时享受到高附送空间、高居住品质 客源年龄：以25-35岁青年为主； 客源职业：以上班族为主，企业骨干人员、拥有技能职称的技术人员等； 家庭结构：两口之家为主，三口之家为辅； 社会地位：事业初成者； 置业次数：初次置业为多数，少量二次置业； 消费情感：追求高尚、健康的生活环境，喜欢接受新鲜事物，对新生活充满了向往； 市区40-50% 湖塘中心区 40% 90平米小户型客源分析 武进下属乡镇 10-20% 120平米以上户型客源购买动机 本案产品特色：高舒适度、高附加值创新户型 客源购买动机：受到新城品牌影响，舒适的户型设计、超高的性价比和高品质的社区形象吸引其做出改善置业的决定 客源年龄：以35-45岁中年为主； 客源职业：以私营业主、中高层企业管理层及泛公务员为主； 家庭结构：三口之家为主，三代居为辅； 社会地位：事业有成者； 置业次数：二次改善置业为主； 消费情感：希望得到身份和财富的体现； 市区20% 湖塘中心区 50% 120平米以上户型客源分析 武进下属乡镇 30% 总体客源分布 30-35% 20-25% 45% 比例 市区 武进下属乡镇 湖塘中心区 THE END THANKS FOR YOUR TIME 项目属性分析总结 配套优势 规模优势 武进核心生活配套区，地理位置优越，生活配套齐全，生活便利 武进核心景观配套区，邻南田公园，景观资源丰富为区域仅剩的景观资源地块 武进核心高尚居住区最后一块宝地 自身总建面42万方 商业体量5万方，对于住宅具有较大的拉升作用 项目先天条件及品牌使命要求本案成为武进市场的第一个案 品牌优势 新城是常州市场的领导者，具有相当的品牌号召力 本项目的整体定位 ? 项目属性分析 市场机会点寻找 项目整体定位 市场分析 5-8套 15-20套 月均去化 4390 4064 4397 4450 装修5523 毛坯4123 4883 4720 价格（8-10月成交价） 35 10 86.9 100 46.4 90 40 建面 新城 新城公馆 新城 新城南都 武进建设房产 武进房产 莱蒙 路劲 路劲 开发商 阳湖名城 金都名苑 莱蒙城 御城 天隽峰 项目名称 区域内个案按照价格和去化表现可以较明确地分为两个集团：一类不受欢迎，另一类相对受欢迎 而产生这种差别的主要因素，并非单总价差异，而是产品差异 总平面图 公寓部分以楼间组团绿化为主 20万方园林景观、五大主题欧洲皇家园林、4万余平米生态水系、2.1万方中央生态湖等 8大园林景观组团；200米楼间庭院；北接国家4A级大型生态主题景点南田公园 景观手法 二期尊域是由6幢小高层组成，兵营式排布，底层外接式商业街，较大楼间距 多层、小高层、高层、叠加、联排、独栋别墅等复合型低密度社区；外围高、中心区域低密度别墅社区；采用兵营加围合的分布方式 纯高层社区，建筑自然排布；200米超宽楼间距 建筑手法 新城公馆 御城 天隽峰 一线楼盘 无论在建筑手法上还是景观手法上，御城项目属于区域市场上较高端的项目，新城公馆和天隽峰次之。 御城以中心堆土3米造坡作为自身的规划卖点，但实际效果并不佳，并不为客户所关注。 相比一线楼盘，二线楼盘在总规表现手法上较为单调，景观基本以楼间绿化为主，缺乏亮点。 总规比对 传统行列式排布，内部以缓坡造景为主，缺乏主题性 小型社区,景观、排布无亮点 阳湖名城 金都名苑 二线楼盘 尊贵、奢华 浪漫、奢华、高贵 时尚、简约 品质感 外立面 外墙采用高级涂料，局部为石材 面砖、花岗岩和涂料 外墙涂料 建材 西班牙风格 古典主义风格 现代简约风格 风格 新城公馆 御城 天隽峰 一线楼盘 从建筑外立面品质感角度来看，御城和新城公馆的品质感明显优于天隽峰，但仍有超越空间； 二线楼盘外立面品质感较一般，视觉冲击力不强。 立面比对 现代简约风格，外墙涂料为主，视觉、品质感效果差 现代简约风格，外墙砖为主，视觉冲击力不强