顺和新苑3期营销执行报告_20111024(开发商确认终稿).pptVIP

2011年10月21日;河源尚南·城熟新苑;市场。;【近期市场动态——政策】楼市调控从严，多部委联手为楼市降温；限购、限价向二三线城市蔓延，保障房供应量增加，楼市风险加剧。;【近期市场动态——成交量】在调控政策频出的情况下，河源楼市近期成交量整体变化不大。“金九”表现平平，环比上涨2.43%，同比上涨5.85%。;【近期市场动态——区域要闻】“百家民企进河源”为高新区添“新血”。高新区目前已进驻工业项目163个，其中更有龙记集团、台和、中兴、汉能光伏、威力印刷等大型企业。众多民企的进入为高新区带来“新鲜血液”。;【近期市场动态——区域要闻】汉能光伏将在11月19日正式投产；中兴通讯11月19日奠基动工，首期项目将于2013年投产。;产品情况： 以中小户型为主，三房建筑面积115-124㎡。 3号楼铜雀台： 均为三房两厅，户户配有入户花园和大型观景阳台。铜雀台带全屋精装修。均价在4300元/㎡左右，目前销售率在85%左右。 4号楼凤凰台： 4号楼是其楼王，拥有一线江景。视野采光、园林景观资源方面都有很大优势。其均价在4700元/㎡左右。当前销售率在50%左右。 客户： 自住60%，投资40%。;项目占地18亩，由四栋五层带电梯的洋房组成，商铺、住宅约700多套，商铺面积从20-100㎡之间，住宅面积区间为13-100多平方米，均为复式结构，买一层，送一层。目前剩下不到10套尾房。;开发商;开发商;开发商;【近期市场动态——小结】当前市场政策频出，楼市状况不定。保障房开工建设也将在年底逐渐实施，未来市场不容乐观。竞争项目近期逐渐入市，区域竞争态势更加严峻。在无明显优势条件下，项目须树立差异化形象，提早入市，回避竞争。;产品。;【 三期价值梳理——区位】拥有粤东北完善的陆路交通枢纽，绝佳的区位与交通优势，已成为珠三角沿海产业转移的宝地。;【 三期价值梳理——产品】;【 三期价值梳理——产品配比分析】;【 三期价值梳理——户型分析】;【 三期价值梳理——户型分析】;【 三期价值梳理——户型分析】;【 三期价值梳理——户型分析】;【 三期价值梳理——三期产品认识】;【 三期价值梳理——与二期产品对比分析】产品上相似，项目整体更加成熟。;【 三期价值梳理——核心价值点提炼】;定位。;【河源市场客户来源】本地客户在河源市场份额占主导地位，占到整体的57.3%，而本省客户原籍基本均为河源市。;【河源客户需求特征】目前河源市自住性客户比较青睐中等户型和中低价位商品房，部分四房以上的改善型住房也较受市场欢迎。;高新区楼盘客户群现状;项目二期成交客户分析;;河源尚南，城熟新苑;城南第一站·成熟花园美宅;要投就投顺和·新苑;【竞品资源对比】通过资源、配套、规模及产品四个维度对比分析，项目在区域竞争中优势并不明显。;【市场法求取价格】;项目三期与二期相比： 品牌价值提升：1.5% 社区更加成熟：1.5% 市场溢价：1% 可算出三期价格为：2750+2750*（1.5%+1.5%+1%）=2860元/㎡;推货。;节奏控制策略;楼栋号;【楼栋分析】三期四栋均处于小区内部，在噪音影响、景观视野等方面优于一期好和二期，每栋的户型相同，各栋之间差异较小。;【总体推售计划】结合市场及项目产品分析，整个推售过程分两个阶段进行，小步快走策略，快速去化货量，实现资金回笼。;【阶段推售计划】整个项目分两个阶段推售，销售周期预计为6个月左右。;【第一批推售】;阶段目标;【第二批推售】;阶段目标;工作。;【营销工作铺排】;【形象导入期】;【形象导入期】;【形象导入期】;【形象导入期】;节点时间;节点时间;【形象导入期】;【形象导入期】;包装建议 1、在广场上摆放两排如导示牌、地标、花篮等物件，增强营销中心展示效果，提升项目形象 2、在广场上摆放太阳伞和小桌椅，供客户休息 3、将营销中心导示牌移至营销中心正门口205国道旁;【认筹期】;【认筹期】;【认筹期】;【认筹期】;【认筹期】;节点时间;【认筹期】;【开盘期】;节点时间;节点时间;【热销期】;【三期推售费用预算】;推售费用预算;预祝顺和·新苑项目取得圆满成功！; The end , thank you .