西南某乡镇房地产项目提案稿.ppt

泸州兆雅项目 ; 畅想 现实 定位 战略 推广;Ⅰ 畅想;先来看看我们是什么？我们有什么？;;? 项目是可售面积约为20075.06㎡左右的商住项目 ? 项目由2栋纯住宅楼与2栋商住楼组成 ? 项目的产品外立面为简欧风格外立面，在当地具有开创性优势。 ? 项目配有3002.26㎡车库，预计可售车位约100个车位，就当地而言仅此一家。;1/2/3/4#住宅户型分布;底商;兆雅项目是什么;从户型来说，兆雅项目是当地不可多得的中小户型实用派； 从立面来说，兆雅项目采用简欧风格外立面，与当地住宅比较更具品质感； 从物业来说，引进兆雅首家物业服务公司入驻，较普通产品更具舒适感； 从市场来说，如此高品质的住宅小区，在当地是绝无仅有的； 兆雅项目： 她注定成为兆雅当地市场的具有开创性的品质小区 她注定成为兆雅品质住宅的一个标志性符号 我们只需做好一件事：就是将她完美展示给客户。;Ⅱ 现实;再来看看现实，在当下市场情况下， 项目的存立之道！ ;房源存量增大，楼市发展放缓 从目前来看，泸州房地产的房源增量呈偏大趋势，增量的增大意味着存量增大的可能。这 些存量有的在开发商处，而大量的存量是在消费者手中，消费者购买之后并未居住，这一 部分存量难以统计，同时也是市场风险存在的最大隐患，一旦市场发生变化，消费者就会 选择把它们投向市场，而这部分存量投入市场后将会成为影响楼市平稳的重磅炸弹。 银行银根收紧，销售难度加大 随着银行政策宏观调控力度加大，购房贷款的难度也逐渐加大。据相关统计，目前泸州大 小楼盘，普遍出现银行贷款困难，导致回款不畅，进而影响项目销售情况。 房价普遍大于居民收入增幅 2013年泸州市人城镇居民人均可支配收入为22821元，同期商品房成交均价5064.9元/平 方米；房价增幅大大大于居民收入增幅，导致购房者观望情绪严重，地产泡沫加大。;次看兆雅区域市场发展;再看区域唯一竞争对手;◆ 贵锋苑共由三栋住宅楼组成，其中1#楼住宅可售面积为2018.88㎡；2#楼可售面积为1952.2㎡；3#楼可售面积为2873.46㎡；总可售面积为6844.5㎡。 ◆ 该项目户型设计整体较好，但有近24套房源为暗卫。;贵锋苑户型分布;该项目商业均分布于2#、3#地上1层，商业总面积为437㎡， 共6套，喊价约9000元/㎡，总预产值约3933000元，户均产 值655500元。 该商业位于场镇核心地段，镇政府后侧，具很强地理优势，据 现场工作人员介绍，底商现已销售3套，用作餐饮业。预估后 继去化无忧。 该项目商业因存量因素，基本对我项目商业无任何威胁。商业 受地段因素影响最大，该项目商业定价对我项目商业仅有参考 价值。 ;注：上述信息来自该项目工作人员口述; 我们的客户是谁，他们关注什么， 怎样的营销定位能打动他们？;兆雅项目核心客户分析;兆雅项目核心客户特征;明确了我们的目标客户 接下来看我们用什么核心价值、营销定位吸引他们？;Ⅲ 定位;S优势;兆雅项目核心价值点;兆雅项目核心竞争力表现 在整个兆雅区域 开创性引进欧式设计元素，时尚典雅，品质非凡 集花园洋房、时尚精品商业于一体 引入兆雅首家物业管理公司提供全程物业服务 91-110㎡灵动空间、低容积率、高得房率 拥有3000余㎡商业配套的 兆雅首席居住小区;综合项目的核心价值，整体定位： 泸县四中畔·首席欧式品质住区 四中旁·首席欧式经典住宅;兆雅项目营销主题演绎;御景首府营销主题演绎;御景首府营销主题视觉表现;御景首府营销主题视觉表现;御景首府营销主题视觉表现;御景首府营销主题视觉表现;御景首府营销主题视觉表现;御景首府营销主题视觉表现;御景首府营销主题视觉表现;御景首府价格定位;周边场镇商品房价格;区域二手产品价格规律;御景首府住宅价格分析;基于对整体市场的调研 周边市场价格影响 银行政策收紧，贷款困难影响 竞争对手报价 项目自身价值的体现 板块内整体环境尚未得到改变 区域商圈比较核心商圈价格缺失 商铺自身层高较低因素 客户导入需要逐步进行 蓄客程序尚未开展 楼盘入市的低开高走规律 加上“短平快”的推盘基调 ;基于项目体量不大，住宅仅132套，商铺约3000㎡，在产品入市之后采取低价入市、限量 推售，在打开市场，奠定市场知名度后，价格逐步走高，预测价格走势如图例：;按基本定价，预测项目总产值如图例：;Ⅳ 战略;项目推售时机;项目推售策略组合;项目推售策略;项目推售方案一;项目推售方案二;项目推售方案建议;Ⅴ 推广;御景首府项目推广原则;御景首府2014年推广手段;备注： 该阶段是后期的重要铺垫，应提前进行广告资源落地，销售物料的准备，是后期营销推广的重要支撑； ;第二阶段：蓄客期（6月中旬-9月下旬）;第三阶段：开盘引爆期（9月下旬—1月）;第