世联青岛—莱钢大厦发展方向及初步定位.pptVIP

青岛莱钢大厦项目发展方向及初步定位 报告的主要内容 地块解析——项目区位及技术经济指标 地块解析——地块四至 地块解析——周边资源分析 地块解析——地块现状及交通条件 地块解析结论 报告的主要内容 开发商初步构想 报告的主要内容 宏观经济背景 宏观经济背景 青岛市收入房价比大于合理区间，表明相对于目前的青岛收入水平来说，商品房价格已经偏高 人均居住面积大于全国平均水平，住宅市场上升速度趋缓 宏观经济背景 第二产业及第三产业同步增长，第一产业呈下降趋势，第二产业比重略高于第三产业。 城市发展——青岛概况与规划 城市主体功能 以港口为主的国际综合交通枢纽；国际海洋科研及海洋产业开发中心；区域性金融、贸易、信息中心；国家高新技术产业、综合化工、轻纺工业基地；旅游、度假、避暑、文化娱乐中心。 城市总体规划布局 青岛市规划为区域性金融、贸易、信息中心，以及旅游、度假、避暑、文化娱乐中心。 青岛是著名的休闲避暑胜地和啤酒之城，是2008年奥运的分赛场，未来普遍看好。 宏观经济背景及城市发展总结 报告的主要内容 青岛房地产市场总体特征 房地产开发投资以及施工面积均有较快增长 住宅和办公楼投资增长较快，营业用房投资增长稍慢 青岛房地产市场总体特征 住宅市场仍是投资热点，写字楼新开工面积增势趋缓 现有土地出让集中在城市北面，绝大部分为居住用地 写字楼市场 写字楼按区域主要分为东部板块、西部板块、中部板块；崂山板块处于发展中 环浮山湾及香港路沿线（东部板块）是高档写字楼集中区域 写字楼区域市场分析 青岛写字楼市场客户分三类：大量的物流及相关企业、外资企业办事处、本土大型企业（金融、贸易）总部 东部板块租金价格最高，2～4元/平米?天 崂山片区出租率（30％）及租金水平（1元/平米?天）较低，办公氛围有待提升 写字楼需求分析 写字楼供给分析 酒店业整体分布状况 高档酒店分布在交通、配套、环境较好的新城区（城南区） 酒店市场供需分析 未来新增酒店不会出现较大的供应量 星级酒店的需求旺盛 区域内高档酒店经营状况 高档酒店经营状况良好，年平均入住率约80％ 房地产市场总结 报告的主要内容 项目发展方向 报告的主要内容 综合体（complex） 综合体（complex） 综合体发展模式研究 综合体四种发展模式KPI（关键绩效指标） 发展模式选定 综合衡定，以酒店为核心的综合体发展模式为现阶段最优方案 整体定位 基本经济测算 基本经济测算 一、目前，青岛市星级酒店有60家，拥有客房1．1万间，床位2万张，星级酒店数量占全市酒店总量的1／5。 二、青岛酒店挂星每年新增20家。 为满足2008年水上奥运在青岛举行、大量海内外游客来青观看比赛、观光旅游的需求，至2008年，青岛市将以每年增加20家的速度，发展星级酒店，全市星级酒店力争发展至200家，其中85％在市区。主要是对现有的条件适当的酒店挖潜，通过改造，提高酒店软、硬件建设水平，然后上“星”。 三、现有的五星、四星级酒店中只有少部分提供办公、公寓等的功能。 供给分析 需求分析 一、青岛市旅游人口多，商务活动频繁，三星级以上的酒店入住率比较高，旺季达到90%以上。 二、青岛旅游业呈快速增长态势。 1990年至2002年来青旅游人次由398万人次增长到1836.7万人次，增长4.6倍， 2002年实现全市旅游总收入150.5亿元。 其中海外游客由1990年的7万人次增加到2002年的41.7万人次，国际旅游收入2.39亿美元。近年来海外游客来青人数以大约10%以上速度增长。 三、从五星级酒店的经营状况来看，顾客对海景客房、公寓需求量较大。 四、在酒店中办公客户以外资大企业驻青岛办事处及分公司为主。 区域内仅有麒麟大酒店一座高档酒店（准五星级） 2000年8月26日正式开业，位于石老人国家旅游度假区。距离火车站30分钟车程；距离飞机场15分钟车程。 酒店总建筑面积7万平方米，为欧式建筑，主楼高146米，36层，是整个度假村最高的标志性建筑。 标间价格：990元/天 长包房价格：438元/天 基本设施 山景、海景总统套房，豪华套房、行政套房共402套，会议中心培配备同声传译系统等 经过3年的经营，目前酒店年平均入住率近80％， 特别在啤酒节开幕、旅游季节之际，酒店基本爆满 著名旅游区，区内仅有一座五星级酒店，酒店业经营状况良好 总体市场 房地产市场快速增长，其中住宅仍是青岛投资热点，商业物业增长趋缓 写字楼 目前青岛写字楼集中在三大板块，其中东部板块是青岛市CBD，客户层次及租金水平最高 写字楼客户主要三分类：物流及相关企业、外资企业办事处、本地大型企业总部（金融、贸易） 写字楼的需求将平稳增