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房地产营销策划书 万科金域蓝湾 房产111 110405115 朱群 目 录 一、概述 二、市场环境分析 三、策划对象特性分析 四、竞争状况分析 五、项目SWOT分析 六、项目定位 七、项目营销策略 一．概述 万科金域蓝湾，位于北翼新城核心区北大街与永怡路交汇处，是中国房地产第一品牌——万科，进驻南通的首个标杆项目，项目占地约10万方，总建面约22万方，其中住宅建面约15万方，是集住宅、公寓、商业为一体新一代城市综合体。项目采用Artdeco经典外立面，东南亚风情园林，引入万科低碳节能技术和全面家居解决方案，以万科金色系列的最高标准，倾力打造22万㎡高端生活住区，给通城人民带来全新的人居体验 五．项目SWOT分析 5.1优势（S） 1）地段升值潜力大：北翼新城之核心，南通未来之浦东：北翼新城作为南通政府“十二五”规划的重点区域，是南通城市外扩的第一站，随着北大街等商业及医疗、教育、交通等相关配套不断完善，万科等品牌房企的先后入驻，未来前景不可估量。 2）户型设计合理：房型布局紧凑灵活，实得面积大，户型周正，采光、通风条件好，厅市厨卫阳台等配套功能布局合理，动静分明，私密性良好。 3）逐渐形成了一个成熟的社区生活圈，公共设施齐全，基础设施建设日趋完善。 周边配套设施齐全： 教育：北城小学（规划）、十里坊小学、北城中学、闸东幼儿园 医疗：国际私立医院（规划）、第六人民医院 商业：教育： 北城小学（规划）、十里坊小学、北城中学、闸东幼儿园 医疗：国际私立医院（规划）、第六人民医院 商业：北大街商圈、五星级酒店、鸿鸣摩尔购物中心、美食城、华强电子数码广场等 娱乐：方特游乐场等 交通：32路公交，44路公交，火车站，汽车站等 娱乐：方特游乐场等 4）投资回报率高；随着商业气息日渐浓厚，北翼新城，升值潜力看好，投资回报率一路高扬。 5.2劣势（W） 1）地块小，难以形成规模，内部景观建设受到一定的影响。 2）容积率的限制，影响住户的居住档次。 3）受国家金融政策的调整，利率调高，将一定程度上影响住房销售。 5.3机会（O） 1）北大街与永怡路交汇处 ，北大街商圈、五星级酒店、鸿鸣摩尔购物中心、美食城、华强电子数码广场等，在未来的一两年后将会是南通市的又一大商业圈，升值潜力大。 2）房地产业仍处于上升的阶段，尤其是小户型的发展存在较大的市场空间，市场需求量大。 5.4威胁（T) 周边小区较多，房价差价不大 国家宏观调控形势不明朗，导致整个市场前景模糊。 六．项目综合定位 1、市场定位 万科金域蓝湾附近的楼盘唯一与之媲美的就是国基桂花小镇，无论是在价格或者绿化。所以我们结合市场情况和自身品牌特点，以及我们的金色主题——“花开蓝湾，成熟绽放”和有保证的楼盘质量，充分迎合市场，占领市场，成为地产界最大的焦点。 2、项目形象定位： 在项目形象定位上应扬长避短，抓住市民向住环境好的绿化小区的心态，带给客户一种“既享有成熟小区环境，又座拥未来新城中心”的双重“抵买”价值。使项目从低沉的环境气氛中摆脱出来，从而体现项目内外环境的优越。 3、目标客户： 根据社会、人口等发展趋势和特点，万科将所服务的客户分为五大类： 分类 数据 富贵之家 9% 健康养老 6% 社会新锐 29% 望子成龙 31% 务实之家 25% 4、目标市场细分： (1) 购买阶层 1)自用： 大众市民，有能力而又确实希望置业的。 2)安居保值： 高薪收入阶层。 3)换屋计划：不满现时居住条件且有能力供屋的人士，房改房原居者4)投资客： 投资者是每个有潜力楼盘的目标买家群，针对本项目，被吸引的多是中小型投资者。 (2)年龄层次： 中青年人为主（30~50岁）  3)家庭结构： 三~五口之家为主 项目营销策略 7.1.1现场包装策略 1)工地现场包装 在项目宣传启动后，进入导入期。立刻对项目全部围墙广告进行更换；包装上以展示形象广告为主，以围墙广告向市场告知项目即将推出产品信息。根据这期产品特性，以形象广告进行攻心战术以达到建立项目形象目的。 在项目强销期后，此时项目市场形象已初步建立，冲动型客户已也已购买，我们面对的客户更多的是理智型客户，这时应更换全部围墙广告，针对此类客户类型心理特点，广告内容以项目卖点为主，在广告语言的煽动下，用事实说话，以达到促进销售目的。 2）样板房包装 精装修销售，针对此期目标客户群较年轻化的特点，以现代简约呈现出不同的故事形式进行包装，使其在讲解时趣味性强，引发客户的共鸣和购房后的憧憬，以促进项目销售。 配置专职样板房管理人员，工作人员要求年轻，服装要求具有 活力，体现年轻活力；样板房管理员要时刻保持样板房的卫生 清洁，同时能达到一定的样板房讲解能力，在客户参观时，提 供热情周到的服务，使客户在