五通州0项目闭幕式总结.doc

梧桐居结案报告 2013年7月13日 山西万合房地产经纪有限公司 一．案由 案名： 市政回迁安置综合楼 推广名： 梧桐居 地点：迎泽区韶九巷中段 形态：4-26层住宅，1—3层商铺 接盘时间：2010年3月 推案时间：2013年7月底至2012年底 交房时间：2012年11月30日至2013年6月 包销价格：住宅8850元，商铺30000元 车位18万/个 销售情况：住宅全部售罄，商铺去化遇阻没有实现销售。 销售情况： 2010年7月份至今 共计销售。 面积 总价 均价 备注 住宅 5620.2910199元 车库 15个 2868000 191200元 商铺 133.94 4392847 32797元 4单元 125.78 895000 7115.6元 备注合同销售均价（成交价）由8850元上涨10200元 可售住宅全部售完 二．产品方面 主要经济指标： 用地面积： 7908.45平方米 容积率： 4.9 绿化率： 10% 机动车位： 210个 单体平面布局： 一二三层为商铺。在二、三层商铺的主要入口设置在主楼东西两侧。一层为独立商铺。从四层——二十六开始为主楼，。屋顶为电梯机房层和屋顶花园。 工建配套及室内装修配置： 本建筑主体结构为剪立墙结构。外墙面采用高级防水涂料，一二三层为德国进口天然大理石。 1——3单元设二台东芝牌电梯，4单元设3台电梯，并兼作消防梯。 每户预留一门直线电话，电信、联通两条宽带线，有线插座4个。本大楼设有可视楼宇对讲系统。 大楼内每户的进户门采用高级防火子母防盗门，并每户配有逃生门，外窗则采用高级彩色断桥铝中控窗。 房屋内部材料则是采用免漆实木地板，墙部为高级无纺布壁纸，顶为高级乳胶漆。厨房配有我乐橱柜、方太油烟机和天然气灶，墙面采用现代瓷砖，吊顶为防水石膏板吊顶。洁具为“恒洁”台盆、马桶和豪华冲淋房。 交通组织： 平面交通组织：建筑的主要人流入口在主楼西侧，主楼东侧为车辆出入口，人车分流着实为业主安全考虑。地下车位采用先进的智能停车，同时210个车位充分给予客户停车方便。 户型配比： 梧桐居1、2、3单元为高档豪华装修房，共计106套。4单元为回迁安置房，共计184套。1、2、3单元全部为南北通透的板式高层，配有2部电梯供业主使用。 周边配套： 地理位置处于城市老城区，购物、娱乐、交通、学校、金融、机关单位等，都在1公里之内。 三．策划方面 市场定位-----“区域内高品质精装修住宅” 定位依据：住宅部分根据产品自身户型特征，交通便利，商圈氛围浓厚，具备高档住宅基本硬件要求，此三大因素支撑着项目适宜大户型路线，同时突出区域珍惜产品。 项目地块周边分布众多老式多层住宅，高档住宅较少，同时项目周边经商的和政府工作得，对住宅的需求倾向于品质高，面积大，居住舒适，而我们的产品基本吻合这些客源的置业倾向. 经验小结：住宅部分定位为区域市场上为稀缺性产品，填补了市场上的空白点，避免了同质化竞争，并弱化了其体量小，无小区环境等先天劣势（距离迎泽公园950米），为住宅部分的顺利去化奠定了基础。 客源定位 改善居住客源占据主导地位，因此项目住宅部分将会以改善客源为主。而市区有意向购买人群相对较多。中心城区客源对区域地段认同度相对较高，对本案形成较强的地段感。 价格策略 定价策略低开高走，模糊单价，突出利润。项目自身位置和品质打动购房者置业，模糊单价直击置业者心理防线，加速去化速度，是项目制胜法宝之一。 四．业务方面 在售楼部装修后；开始入驻售楼处。并就相关销售道具和统一说辞进行了制作和确定，并组织销售人员依照销讲进行了培训和周边市场调查，销售员采取考核上岗以保证销售工作的正常开展。并在签约和商铺销售前就有关的流程及应知应会进行专项培训。现场销售演练完毕，销售资料及业务表单备齐，并开始积累有效客户 接受预约。并派发手机短信，利用DS方式拜访潜在客户，制造市场声势，树立口碑。在房型、面积和价格确定后于2010年7月开始销售。至今，可售房源已全部售馨。 结论 项目销售成功，和比较贴近市场的定位有着很大的关系，入市时机的把握和切入点较好，把主攻目标放在周边客户群上符合此类郊区物业销售区域性较强的特点，策划和业务推广都较为贴切。 同时我们也应看到，并非‘一小遮百丑’，如何在销售中弱化高档住宅无规模、绿化先天劣式是一个重要的方面。同时售搂处形象不佳也是影响客户接受度一个重要方面，广告发布后来人来电量