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土地获取可行性研究报告 【中铁建章丘双山项目】 济南嘉瑞伟业房地产营销策划有限公司 二零一零年七月 目 录 一、城市宏观经济环境分析 4 （一）整个济南的宏观经济环境分析 4 （二）章丘市经济环境分析 14 二、城市规划发展分析 15 （一）十字方针，东拓为先 15 （二）一城三区，东部为上 16 （三）章丘市城市定位 16 （四）章丘市城市空间发展战略 17 （五）济南东拓、章丘西进 18 （六）现在的经十大道、未来的轨道交通，让章丘与济南无缝对接 18 （七）城市规划结论 19 三、宏观调控政策分析 19 （一）调控政策集中出台的背景 19 （二）上半年楼市主要政策 20 （三）2010年上半年重要的政策解读 22 四、章丘城市环境发展分析 26 （一）省辖、济南市代管的县级市 26 （二）自然风景优美，旅游资源丰富，人文气息浓厚 27 （三）章丘市政南迁，大学城仅在咫尺 27 （四）小结 28 五、区域住宅市场分析 29 （一）供需分析——市场供需基本持平，供需结构合理 29 （二）潜在放量分析——潜在放量风雨欲来，未来竞争较为激烈 30 （三）价格分析——价格持续走高 31 （四）产品分析——以小高层、高层为主的舒适性户型为主 32 （五）目标客群分析——客群呈现多样化 33 六、章丘双山项目本体分析 35 （一）项目区位 35 （二）项目指标 36 （三）地块现状 36 （四）周边配套 38 （五）项目SWOT分析 39 七、章丘双山项目初步定位思路 40 （一）市场形象定位 40 （二）目标客群定位 41 （三）物业类型定位及产品初步建议 41 八、章丘双山项目初步售价及拿地经济测算 49 （一）价格论证整体思路 49 （二）项目定价 49 （三）项目经济测算 52 一、城市宏观经济环境分析 （一）整个济南的宏观经济环境分析 1、城市经济发展——城市经济增势强劲 （1）经济总量排名：全省第三，后续发展潜力大 数据来源：山东市统计局网站 2009年，济南GDP突破3000亿，与省内城市相比，与青岛、烟台领先山东经济第一梯队城市，以3351.4亿元位于全省第三，虽然目前距离青岛烟台有一定差距，但相对来看城市后续发展潜力大。 数据来源：统计局网站 与同级别城市经济对比中，济南具有比较优势 2009年，济南经济总量位列全国十五个副省级城市第十一位，远远落后于第一集团的广州、深圳，与第二集团的杭州等城市相比也存在明显差距。在与九个沿海省份的省会对比中，济南的经济总量排在九个沿海省份省会中的第五位。 另外，济南经济增速明显高于8.8%的全国水平，且在自身所处的第三集团具有明显的比较优势。 （2）GDP稳步增长，城市经济向好，综合实力强 数据来源：济南市统计局网站 GDP稳固增长，城市经济发展情况良好 GDP增幅达12%以上，城市经济处于稳步爆发期，发展潜力较大。 数据来源：济南市统计局网站 （3）人均GDP：增长率10%以上，劳动生产率高，经济质量好 2009年底济南市人均GDP为7373美元，增长率为11.3%，且近几年的增长率均保持在10%以上，城市劳动生产率保持较高水平，经济发展质量好。 数据来源：济南市统计局网站 （4）第三产业为主导，城市吸引力增强 数据来源：济南市统计局网站 2003-2009年济南市三大产业特别是第二、第三产业发展迅速。 2009年三大产业继续增长，其中，一、二、三产业比例关系为5.6：43.4：51，象征着城市发展水平的第三产业已经占据济南三产结构的半壁江山，成为济南市的主要产业，说明济南市的城市功能越来越完善，城市吸引力不断增强。 与全国四大城市相比，济南2009年三产结构中的第三产业所占比重最低，北京、上海、广州、深圳的第三产业分别占到75.8%、59.4%、60.9%和53.2%，可以看出随着经济的不断发展，未来济南的第三产业比重有较大的提升空间。 （5）固定资产投资：近几年均保持增长态势 数据来源：济南市统计局网站 济南市的固定资产投资额近几年一直保持增长态势，09年达到最高，完成1655.4亿元。 2、城市人民生活：城乡居民生活水平不断提高，购买力增强 （1）收入水平：可支配收入全省第一 数据来源：山东省统计局网站 2009年，济南人均可支配收入排名全省第一。 数据来源：济南市统计局网站 城镇居民人均可支配收入从200至今， 数据来源：济南市统计局网站 2008年城镇居民储蓄存款， 数据来源：济南市统计局网站 城市人均消费性支出每年增长1060元左右，城市居民消费能力不断提高。 2005年增幅比例接近20%，五年来最高，近两年消费性支出增速有所放缓。 （3）恩格尔系数：城镇居民、农村居民生活富裕 数据来源：济南市统计局网站 联合国粮农组织标准：40-50%：小康；30-4