不动产经济学 单元五.ppt

不動產經濟學 單元五 土地開發決策經濟分析 土地開發的本質 ■土地開發是提升土地（資源）利用價值的活動 ●當人口、所得、消費偏好、經濟成長、運輸方法、生產技術與公共資源分配等因素改變，土地利用方式也隨之改變，而產生土地開發之需求 ■廣義的土地開發之類型包括： ●修建：對現存使用建物及環境加以整理、翻新或改建 ●再開發：對已開發使用的土地再開發作為他種使用 ●新土地開發：針對尚未開發利用的土地進行開發 ※再開發與新土地開發，常涉及土地使用變換 開發類型決策之考量 ■修建、再開發、新土地開發三類型互為替代方案 ●各類型開發的特性不同，但終極目標相同 1.開發涉及規範與限制不同，開發時程長短互異 2.開發成本不同：金錢、時間、投資人壓力 3.開發使用的彈性與效益不同 4.終極在藉由開發來提升土地價值，獲取報酬 ●理性投資開發應理性選擇出適當的開發手段 ※如何就三類開發手段作出決策？ 開發類型決策之考量 ■土地開發因素評估（開發類型、基地、使用方案） ●認知開發的潛力與限制 1.估計各種土地使用方案的未來需求 2.計算各種新使用的開發成本 3.各基地方案的條件特性、與新使用方案之間的配合性 ●開發條件組成的可能性 1.土地所有權（使用權）取得的可能性、時程、成本 2.法令許可使用之取得可能性、時程、成本 開發類型決策之考量--開發因素評估 ●資金籌備的方式與條件 1.集資的方式、管道、限制、成本 2.可籌備資金的數額 ●風險與不確定性的比較 1.市場環境變動的風險（需求、競爭狀況） 2.制度環境、自然環境變動的不確定性 3.施工、資金調度不當的風險 ●與政府合作開發之可能性 1.聯合開發 2.BOT（興建、營運、移轉）、BTO（興建、移轉、營運）、ROT（更新、營運、移轉）、BOO（興建、營運、擁有） 開發土地所有權（使用權）取得之代價評估 ■一宗開發基地最高能以多少價格取得？ ●不理性的開發 1.先高價標購土地，再來選擇最有利的開發使用 2.投資的風險與不確定性增加，虧損的機會增加 ※「養地」，理性嗎？ 1.低價取得v.s.高價取得 2.地區經濟發展前景？ 3.土地的市場結構？ 開發土地所有權（使用權）取得之代價評估 ●理性開發的評估 1.基地的條件（區位環境、分區、容積…） 2.基地可開發使用方案 3.預計的開發時間 4.估算各方案預期淨效益、各項開發成本 5.估算不含土地成本的投資開發總淨現值 6.此總淨現值—地租，取得土地地價上限概估值 經濟樓高分析 ■建築相關法令，興建達到淨投資利潤最大的樓高 ●建築基地不固定、建物出租（租金已知）的分析 經濟樓高分析 ●建物基地、使用方案、租金等已知下，經濟樓高分析 經濟樓高分析 ■影響因素 ●經濟因素方面： 1.地價與造價；2.建築時間（成本、風險、不確定性） 3.營業因素（營運收益）；4.建築效率 5.市場供需（市場競爭狀況） ●實質因素方面： 1.基地自然環境；2.營建技術；3.基地周圍環境條件 ●社會因素方面： 1.家庭的適應性；2.社區意識維護 ●安全因素方面： 1.結構；2.防火、防震 最適建造支出分析 ■最大樓地面積會是追求利潤的關鍵決定因素嗎？ ●樓地面積、租金、營建成本、及營運成本 利潤 ●市場需求有限、供給存在競爭時，產品品質是關鍵 ■樓地面積、租金固定下，建物品質的決定 ●空間大小、機能與設計、設備與建材品質、及營運管理品質 ●關聯於二方面互為替代的支出上： 1.建造成本（建材等級、設備的質與量） 2.營運成本（管理與維護成本） 3.高建造成本，降低初期收益，減少日後營運成本，增加日後收益 最適建造支出分析 ■建物的最適建造支出的決策 ●假設每年之收益、與建物的使用年限已知 ●設維護成本是使用時間與工資率的函數（勞力密集） ●最適建造支出決策，主要取決於利率與工資率的大小 1.利率高低影響建造成本 2.工資率大小影響營運維護成本 3.若利率相對較高時，低造價與高維護的策略較有利 4.若工資上漲較快時，高造價與低維護的策略較有利 建地再開發時機的決策 ■已開發建物有經濟壽命，再開發時間如何決定？ ●新建物使用n年後，第n+1年的收益＜第n+1年的營運成本時，則建物的經濟壽命 = n年 ●再開發時間點如何決策？經濟壽命年限時？年限前？ ■再開發時點決策思考