河南省新乡市中原西路原新乡印染厂.docxVIP

PAGE  PAGE 7 新乡市印染厂地块房地产开发项目 《可行性分析报告》 2016年6月 新乡市印染厂地块房地产开发项目 《可行性分析报告》 一、项目概况： ㈠ 该地块位置于新乡市中原路西段路北，解放大道与中原路东北角原新乡市印染厂厂区土地。土地面积41452.4㎡，折合62.6亩。该地块与2005年以“公开拍挂牌的形式”出让人获得该地块的开发权。土地使用证已办。地块四至：东至万汇·国际广场；南至中原路；西至解放大道路东门面楼东；北至利民巷。该地块中原路北土地上尚有约5000㎡旧房需要拆迁安置,暂按照6000㎡对待拆迁安置分析。 ㈡ 该地块地理位置在新乡市区内属于一类区域，是商业、生活的中心。道理交通便利，南邻是新乡市的艺术展览中心和新乡市市民说的老公园,小区门前有政府管理的休闲花园。这里人气旺,是新乡市民休闲、娱乐、健身活动、安居乐业的理想宜居生活区域。 ㈢ 该地块政府出具的规划设计条件,其中建筑容积率为2.5。可建筑总面积为103600㎡,其中商业营业面积4500㎡;住宅面积99100㎡，减去拆迁安置面积6000㎡,对外销售面积是93100㎡。 ㈣ 新乡市军赢房地产开发有限公司，成立于2005年,计划依该地块的开发而成立，公司是两家出资人作为该公司的股东，因种种原因该公司没有对外承担开展业务。该公司股东以地块和该公司的股权,零负责、无债务纠纷转让。该地块接让方,可以在现有公司的基础上，立即开展有关的业务，争取早日开工。 二、项目情况和经济分析： ㈠ 土地情况和费用： ⒈ 土地面积：土地面积41452.4㎡，折合62.6亩; ⒉ 土地转让费：8300万元（包含土地证件前和营业执照及转让前所有费用）； ⒊ 土地折合133.5万元∕亩； ⒋ 土地费用折均摊入建筑面积810元∕㎡; ㈡ 项目建筑情况和费用： ⒈ 容积率2.5; （规划小高层）1036户; ⒉ 建筑总面积： 103600㎡;其中商业面积41450㎡、住宅面积62150㎡; ⒊ 建筑工程直接费：103600㎡×1200元∕㎡计1.24亿元; ⒋ 建筑工程间接费：103600㎡×300元∕㎡计3100万元; ⒌ 地下车库1比1配即1036个，建筑面积5000㎡×1000元∕㎡计500万元; ㈢ 项目营销费用和行政办公费用：1023万元； ⒈ 项目营消销售费用：销售人员按照销售收入金额1.2％计提费用和广告宣传计534万元，其中 ⑴销售人员工资（含基本工资和绩效提成）按照1％计算;即销售收入4.4533亿元×1％计445万元; ⑵广告宣传费用按照0.2％计算;即销售收入4.4533亿元×0.2％计89万元; ⒉ 行政办公费用和行政办公其他支付：行政办公费用按照销售收入金额1％计提，即销售收入4.4533亿元×1.1％计489万元。行政办公费用主要包括以下人员：（见下表 行政人员办公费用员工明细表） 岗位人数 金额 岗位人数 金额⒈总经理115000⒍炊事员11500⒉副总经理345000⒎值班人员23000⒊财务28000⒏ 工程部220000⒋办公室39000⒐造价师115000⒌司机39000 合计1286000合计639500 总合计总人数18人；职工工资125500元∕月×36个月计451万元;行政办公其他支付38万元。不足部分另行 行政人员办公费用员工岗位明细表 ㈣ 项目小区内水电气安装费用按照每户6000元计算×1036户计621万元； ㈤ 项目资金贷款利息，按照月息1分5厘计算：2124万元； ⒈ 第一年8300万元×1.5分∕月 ×12个月计1494万元； ⒉ 第二年3000万元1.5分∕月 ×12个月计540万元； ⒊ 第三年上半年1000万元1.5分∕月 ×12个月计90万元； ⒋ 第三年下半年贷款额零。 ㈥ 销售税金：销售收入按照营改增值税房地产业销售11﹪计征计算，可抵扣税金部分，必须是收款方的增值税发票，如建筑公司等正规企业收款后开据的增值税发票方可抵扣。