成本核算对房地产项目清算影响研究.doc

成本核算对房地产项目清算影响研究摘 要：我国房地产行业目前正处于理性的发展阶段，经过了狂热、低谷、大起大落之后，目前的房地产行业正在规范、有序的道路上前进。房地产商要想获得经营利润，降低开发成本、控制项目支出是十分必要的。通过对房地产项目清算和成本核算的分析，针对成本核算对房地产项目清算的影响提出一些个人观点。 关键词：成本核算；房地产；项目清算；影响 中图分类号：F23 文献标识码：A 文章编号：1672-3198（2012）17-0116-01 1 房地产开发成本核算分析 房地产开发成本核算即企业将开发一定数量的商品房需要指出的全部费用，按照成本项目来进行归集和分配，并计算出开发项目的总成本以及单位建筑面积的成本。对于房地产企业来讲，在进行开发成本核算时，除了要按照国家制定的相关制度和规定外，还要注意以下几个方面的问题。 1.1 成本归集对象 房地产与其他行业在进行成本核算时，都要先确定成本归集的对象，也就是成本核算的单位，房地产行业在进行成本核算时，可以将房地产开发项目工程的内容和工期作为主要依据，将大的项目进行分块，便于归集和结算。 1.2 成本项目的设立 现行的房地产开企业会计制度规定：开发成本作为以及成本核算科目，企业要在该科目下，根据自身的经营特点以及管理需要，选择成本项目，并进行明细核算。根据制度和相关规定，个人认为，成本的项目最好不要过多，对于一些发生次数少，尤其是但比发生的费用，要尽量进行合并，例如配套费用的支出，可以单独设立一个配套费用明细科目，没必要各项都列出来，对于一些金额大且陆续发生的费用，还是要单独的进行设立科目核算，例如土建费用、设备费用、土地费用等。 1.3 间接费用的核算 所谓的间接费用，主要指管理费用、销售费用以及财务费用。按照现行的房地产开发企业会计制度规定：此类费用要作为期间费用，直接的计入到当期损益中。但是这样一来，便与会计的配比性原则出现了矛盾，因此我们可以将受益对象明确的贷款利息以及前期的销售费用当做资本性支出来进行核算。 1.4 项目的竣工决算 众所周知，房地产开发成本核算是以计算出项目总成本和单位可销售面积的开发成本为目的的，但是目前放弃产企业往往是重视工程决策，忽略项目决算。因此，可以将尚未实施的工程预算计入到成本中的预提费用里，等到工程完成之后，再按照实际情况进行调整即可。 2 房地产项目清算的内容及问题分析 房地产项目清算是税收管理的一个重要阶段，也是各项税收政策能够贯彻并执行的重要阶段。房地产项目清算和预交阶段的税收相比，除了营业税属于法定纳税义务时间，不存在着事后调整补抵之外，企业中所得税以及土地增值税都存在补抵问题，这不仅仅是税管员或是稽查人员的工作，也是现实税收和企业状况中的一个重要问题。总之，房地产清算是一项综合的工作。 房地产项目进行清算时，要从房地产企业取得一些基础信息资料，例如房地产项目的相关信息流程；房地产开发流程图及说明；房地产的测绘报告和工程验收资料等，然后才可以开始进行房地产项目的清算。 在房地产完工清算报告中不能单纯的只是复制中介报告，而是要在会计或是税务中介见证报告的基础之上来进行清算，否则无法处理定性，其次要讲明企业的总体概况，对完工项目的情况进行重点的描述，要注意税务清算报告与中介鉴定报告中的本质性区别，要在完工清算报告中能够反映出数据的归集、分解和分配，以及合同、发票、总账、明细账、食物和对、银行、成本等各项内容，还要注意中介鉴定中数据的形成和逻辑是否正确，内容控制是否存在，本着职业怀疑的态度来进行各项数据的审核。 3 成本核算对房地产项目清算的影响 3.1 房地产项目清算的可靠性影响 成本核算的准确性、科学性、全面性能够直接的影响到房地产项目清算情况，如果在进行房地产成本核算时，工作人员认真仔细，料数据真实可靠，采用的方式科学全面，那么在进行房地产项目清算工作时，也会省时省力，相反，如果没有进行好成本核算，那么在房地产项目清算的过程中，可能会发生数据不准确、资料不真实等情况，最终导致项目清算缺乏真实性和准确性。 3.2 房地产项目清算的真实性影响 在出包工程没有最终办理结算也没有取得全额的发票时，要在证明资料充分的基础上，预提发票不足的金额，但是不能超过总金额的10%。在公共配套设施没有建造完成时，可以按照预算造价来合理的进行预提建造费用，这种在售房合同和协议或者是广告、模型中明确承诺建造并且不能撤销的，或依据相关法律法规规定必须配套建造的条件。如果应该向政府上交，但是没有上交的报批报建费用和物业完善费用，可以按照规定进行预提，其中物业完善费用是指按照规定应当由企业来承担的物业管理基金和公建维修基金，或者是其他的专项基金。 4 结语 综上所述，