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浅议影响高层住宅品质因素摘要：随着人们生活水平的不断提高，人们对住宅的居住品质要求越来越高。本文从先天因素到后期规划设计因素、后期管理因素并着重从后期规划设计因素对影响高层住宅居住品质的因素做了详尽的阐述。 关键词：高层住宅；品质；舒适度；户型；规划；设计 Abstract: With the continuous improvement of people’s living standard, people on the residential living are getting higher and higher quality requirements. This article from the innate factors to the late planning design factors, later period management factors and highlights from the late planning design factors on impact of high-rise residential quality factor is presented in detail. Key words: high-rise residential; quality; comfort; apartment layout planning; design; 随着人们生活水平的不断提高，人们对居住空间的要求不仅仅再停留在“有”上，对居住空间的舒适性、私密性、合理性、功能性、经济性以及超前性提出更高要求；而开发商开发的住宅好不好卖，环境的优劣、户型的好坏越来越重要，俗话说“买不买房看环境，掏不掏钱看户型”。那么怎样才能算好的住宅呢？仁者见仁，智者见智，但有一点是一致的，那就是好的住宅在舒适性、私密性、功能性等特别是在舒适度方面应该有良好的表现，人居其中应有缓解工作压力、身心放松、心情愉快之效。本人从事中高端住宅设计多年，对住宅设计有些体会，想就高层住宅居住品质方面谈一些感想与大家探讨，欢迎批评指正。 ●现状高层住宅居住品质的缺失： 由于我国处于城市化进程当中，城市人口扩张较快，城市建设用地日显珍贵。为实现土地资源利用最大化，建筑向高空及地下发展成为趋势，高层住宅已渐成为城市住宅主流。现状高层住宅除少数品牌开发商的个别楼盘外，离“好的住宅”标准相去甚远，存在各种各样的问题或缺陷：或因规划先天不足存在楼栋间距不足或空间景观不佳；或者因为动静分区或内外分区不合理造成户型结构性缺失；或者因为主要功能面宽或进深尺寸不足或者尺寸比例不妥而造成空间不合理；或者因为居住空间的净高不足而造成空间压抑的硬伤；或者因为内部空间对位关系不合理成为居者心中的遗憾…… ●影响高层住宅品质的因素： 决定高层住宅品质的因素是多方面的，一般来讲主要包括先天外部因素、后期规划设计因素及后期管理因素三大部分。先天因素主要包括地段、市政商业配套、医疗教育配套、交通及周边景观资源等；后期设计因素主要包括规划因素（包括朝向、楼栋间距、景观及室外活动空间等）、住宅形象及公共部分配置标准（包括外立面档次、物业等配套公建、入户大堂、独立入户及担架电梯等提升品质的配置）及户型设计（含户型结构、空间尺度、对位关系）等；后期管理因素主要由物管公司、居委会、社区街道及居住人群的各种关系共同构成。本文主要就后期设计因素作重点分析论述。 一般来讲后期规划设计因素主要包括规划因素、住宅形象和公共部分配置标准及户型设计等，其中规划因素、住宅形象及公共部分配置标准均为影响住宅品质的重要因素，而户型的好坏则是影响其舒适度主要因素。 1、规划因素是影响住宅品质的重要因素。首先建设用地应选择避免将住宅建设在有水污染、大气污染、噪声污染、电磁辐射等的地方；其次好的住宅要求建筑有好的朝向、宽适的楼栋间距，使住户能获得良好的日照和通风；而居住社区良好景观的设计及适量的含架空层在内室外或半室外活动场地的配置更是提高居住品质有效措施。随着生活水平的提高，人们希望自己的居所除适宜居住外，同时希望能提供观赏、交流、健身及学习等多种功能，使之少有所娱、老有所乐。 2、住宅外立面是影响高层住宅品质的重要因素。外立面的设计包括整体设计、细部设计及材料选用，住宅的整体要求丰富、美观、大方，细部要求精致、细腻；材料选择上要做优劣分析，选择合适的材料，体现档次。住宅的外立面就如同男人的面子，大气、美观、气派的外立面更能获得高档住宅的认同感，使其拥有着有一种成功的自豪感。 3、住宅公共部分配置标准也是影响高层住宅品质的重要因素。住宅的公共部分除物业、会所外还包括入户大堂、精装修架空层泛会所、独立入户电梯或担架电梯配置等。物业、