不动产与不动产价格 - 西北农林科技大学精品课程.ppt

不动产估价 李世平 教授 西北农林科技大学经济管理学院 课程内容 第一章 不动产与不动产价格 第二章 不动产估价的原则与程序 第三章 市场比较法及其应用 第四章 收益法及其应用 第五章 成本法及其应用 第六章 假设开发法及其应用 第七章 路线价法及其应用 第八章 长期趋势法 第九章 基准地价的评估 第十章 宗地地价的评估 第十一章 不动产估价报告 第十二章 不动产估价制度 第一章 不动产与不动产价格 了解不动产的概念和类型，不动产价格的概念与形成条件；熟悉不动产的特性，不动产的供求与其价格的关系及不动产价格的特征；掌握不动产价格种类，不动产价格的影响因素。 本章内容 第一节??不动产的概念、特征与类型 第二节??不动产价格的概念与形成基础 第三节??不动产价格的影响因素 第一节??不动产的概念、特征与类型 一、不动产概念 （一）定义 财产分为动产和不动产。 动产一般指能够移动位置且移动后不改变其性质、性状的财产。 不动产（real estate，real property）一般指不能移动位置或移动后会引起性质、性状改变而造成经济损失的财产。不动产主要是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。 重要性：不仅是最基本的生产要素，也是最基本的生活资料。 第一节??不动产的概念、特征与类型 （二）不动产：物质实体、权益与区位的结合 1、实物 (1)土地：土地指地球外壳的表面及其上下空间。对一块土地的基本认识：坐落位置；面积大小；形状；四至、土地权利状况；利用现状；规划设计要求；生熟程度；地质、水文和气象条件，其他。 (2)建筑物：建筑物指人工建筑而成的东西，包括房屋和构筑物两类。对建筑物的基本认识：坐落位置，面积大小，建筑层数与高度，用途，基础设计，建筑结构，建筑装修，附属设备，建成年月，外观，平面格局，产权状况，工程质量，公共配套设施完备程度，利用现状等。 第一节??不动产的概念、特征与类型 (3)其他附着物（fixtures） 2.权益：不动产权益是由法律设定的不动产各种权利以及享有这些权利所能获得的利益或收益。 3.区位：某地域空间范围内各种事物的位置分布及其相互联系，除自然地理位置外，还包括可及性、联系的便捷性、与重要场所的距离、地与自身的社会经济地位等。 4.实物、权益、区位对不同财产价值的影响 第一节??不动产的概念、特征与类型 二、不动产的特性 不动产主要包括土地和建筑物，不动产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。 （一）自然特性 不可移动性 长期使用性（寿命长久性、耐久性） 个别性（独一无二性） 数量有限性 第一节??不动产的概念、特征与类型 （二）社会经济特性 用途多样性 相互影响性（涉及广泛性） 易受政策限制性(管制权、征税权、征收权、充公权) 难以变现性 保值增值性 价值高大性 第一节??不动产的概念、特征与类型 三、不动产类型 （一）按用途划分 居住不动产 商业不动产 办公不动产 旅馆不动产 餐饮不动产 娱乐不动产 工业和仓储不动产 农业不动产 特殊用途不动产 综合用途不动产 第一节??不动产的概念、特征与类型 （二）按是否产生收益划分 收益性不动产:能直接产生租金或其他经济收益的不动产。 非收益性不动产:不能直接产生经济收益的不动产。 收益性不动产可以采用收益法估价，非收益性不动产则难以采用收益法估价。 收益性不动产与非收益性不动产的划分，不是看它们目前是否正在产生经济收益，而是看这种类型的不动产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。如目前空置的某公寓或商务办公楼。 第一节??不动产的概念、特征与类型 （三）按经营使用方式划分 出售的不动产 出租的不动产 营业的不动产 自用型的不动产。 对选用估价方法有用，如出售型不动产可以采用比较法估价；出租或营业型不动产可以采用收益法估价；自用型不动产可以采用成本法估价。 第一节??不动产的概念、特征与类型 （四）按开发程度划分 生地：不具有城市基础设施的土地。 毛地：具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地。 熟地：具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。 在建工程：地上建筑物已开始建设但尚未建成，不具有使用条件的不动产。 现房（含土地）：地上建筑物已建成，可直接使用的不动产。 第二节 不动产价格 一、不动产价格的概念 不动产价格是不动产经济价值的货币表现，是指在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所必须付出的代价。在不动产估价上不动产价格一般是指市场价格，但有时根据特殊的估价目的及估价条件，也需要估价人员确定特定价格。有三层含义：不动产价格随市场供求关系变化，是某个时点状态下的价格；不同的不动产权益对应于不同的