XX龙鼎华都项目投资可行性研究报告.doc

XX龙鼎华都项目投资可行性研究报告 XX市概况 XX市地处河南省北部，南临黄河，与省会郑州、古都开封隔河相望；北依太行，与鹤壁、安阳毗邻；西连煤城焦作，与晋东南接壤；东接油城濮阳，与鲁西相连，是豫北的经济和交通中心，是中原城市群重要城市之一。目前总面积8629平方千米，人口565万人，辖四区两市六县，XX同时拥有中国国家森林城市，中国优秀旅游城市，中国国家园林城市，中国国家卫生城市，中国金融生态城市，中国十佳和谐可持续发展城市等多项荣誉。 XX市市区面积422平方公里，市区人口110万，建成区110平方公里。现辖两市(卫辉市、辉县市)、六县（XX县、获嘉县、原阳县、延津县、封丘县、长垣县）、四区（卫滨区、红旗区、牧野区、凤泉区）以及高新技术产业开发区、XX西工区、XX工业园区、XX经济开发区、平原新区，共有122乡镇和24个街道办事处。 作为豫北新兴工业城市、中原城市群重要城市之一的XX市，近几年社会、经济发展迅速，初步核算，年市生产总值1054.57亿元，比上年增长13.0%。其中：第一产业增加值131.8亿元，增长4.1%；第二产业增加值585.49亿元，增长14.7%；第三产业增加值337.28亿元，增长13.5%。三次产业结构为12.5：55.5：32，二三产业比重较上年提高1.3个百分点。年市居民消费价格总水平比上年下降1.2个百分点。其中，粮食类价格上涨8.5个百分点；商品零售价格下降1.3个百分点；工业品出厂价格下降5.1个百分点；原材料、燃料、动力购进价格下降2.9个百分点；固定资产投资价格下降3.6个百分点；农业生产资料价格下降1.9个百分点。2004年，XX将市政府从老城区里搬到了东区，行政中心东移，东部将成为XX提升的重点，东区将成为新的行政、经济和文化中心。 1.城镇体系空间布局结构 通过快速交通廊道连接各城镇空间和产业聚集区，形成由快速交通相连接、大片生态农业、各类河湖绿地相隔离的，由新郑漯京广产业发展轴和济焦新南太行产业发展轴两大城镇发展带为骨架的，多组团多中心的城镇体系空间布局形态。构建“一核、二带、三片区” 的市域城镇空间布局结构。 一核：指以XX市区为中心，包括辉县、卫辉、获嘉、原阳、延津等在内的城镇密集区； 二带：沿107国道和京广铁路纵向交通廊道构成的主要城镇发展带；沿新焦新菏铁路、新获新长北线横向交通廊道构成的主要城镇发展带； 三片区：指XX市域城乡空间三大发展区，即北部生态旅游区、中部城镇产业密集区以及南部综合发展区。 2、城镇密集区空间结构 构建以中心城为核心的城镇密集区，逐步形成“一城三区、五星环绕”的城镇空间布局形态。 “一城三区”指城镇密集区的第一圈层，是区域城镇发展的核心部分，包括XX主城区和凤泉、XX工业园、小冀三个城市组团。 “五星环绕”指城镇密集区的第二圈层，是受第一圈层带动实施协调发展的区域，包括以卫辉、辉县、获嘉、原阳、延津五个县(市)卫星城为基地的产业及人口聚集区和相应的高度城市化发展地。 3、中心城市规划 从XX中心城市发展规划来看，居住人口从老城区向东和向南方向疏散，行政机关东移，教育产业带向东南移动，这都表明在未来城市将会逐渐呈现出“东移南扩”的局面。 2009年4月由XX市规划设计研究院编制完成了XX市“十一五”（2008——2020年）近期建设规划。此次规划确定我市近期建设目标为：到2020年将XX市建设成为基础设施完善，城市生态环境良好，城市形象获得较大提高，城市功能基本完善、布局合理，适宜创业发展和生活居住的具有较强竞争力的能够带动市域经济发展的中心城市。城市规模为：人口规模：155万人，用地规模：99平方公里。 XX市房地产投资环境评价 （一）河南省房地产行业及市场发展情况分析 2008年国际金融市场的动荡对经济发展所带来的负面影响引起了我国政府领导人的高度重视，从国家部委到各地方政府均出台了一系列政策并采取包括贷款降息、减免税费、降低个人房贷款首付款占比等一系列措施支持房地产业的合理有效信贷需求。由此引发了一大批资金涌入房地产市场，在保证国民经济平稳发展的同时，也催生了房地产行业尤其是一线城市房地产市场的泡沫，房地产市场在2009年末、2010年初出现了投资过热、房价快速上涨的发展局面，不利于国民经济的持续、健康发展。 进入2010年，尤其是从4月份开始，为稳定房价、推动房地产市场由过热转为平稳发展，中央政府出台了一系列房地产调控政策涉及到土地、金融、税费、市场监管等多个方面，严厉打击房地产行业的投机行为，严格控制投资行为，保护刚性需求，以引导房地产市场向着健康、平稳、可持续的方向发展。河南省住建厅公布了《关于进一步加强市场监管，促进房地产市场平稳健康发展的通知》，涉及到房地产开发秩序、商品房预售和交易、调整房产供应结构等方面内容，加强房屋预售