X为郊区新建居住区居民服务的社区商业项目可行性调研报告.docx

为郊区新建居住区居民服务的社区商业项目可行性调研报告 目 录一、社区商业理论概述21.起源22.内涵23.类型3二、社区商业各种业态品牌商家31.各业态部分商家列表4三、社区商业各业态物业需求表41.超市类42.餐饮类63.便利店类84.服务配套及精品类95.美容美发类96.生活家居117.休闲类118.教育培训类12四、社区商业的营销模式131.销售模式132.销售策略13五、社区商业业态需求调查151.商业配套设施需求152.社区休闲娱乐设施需求183.从潜在业主购买日常用品的主要场所看社区超市的定位19六、社区商业相关政策法规231.国务院关于加强和改进社区服务工作的意见232.江苏省社区商业建设规范233.苏州市政府办公室转发关于促进苏州市社区商业示范社区建设的实施意见的通知23社区商业理论概述起源社区商业最早出现于20世纪50年代的美国，由于当时家庭汽车的普及以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。国外的社区商业主要以购物中心的形式出现，体现“一站式”购物的满足能力，例如美国椰林梅菲尔购物中心、卡罗拉购物中心。到了60年代，英国、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业。70年代，新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。我国的社区商业起步较晚，大约上世纪80年代末90年代初一些零散的以满足社区居民日常生活必需品消费的底层住宅改造的“底商”出现了，虽然档次较低，但是随之数量的增加，狭义上的社区商业初步形成。从2000年至今，随着我国房地产市场的不断成熟，开发出各种特色的商业街、社区商业中心，依托于社区，却面向社会开放，其功能集餐饮、娱乐、购物、休闲于一体。自此，社区商业得到飞速发展，并逐渐成为商业研究的一个热点。内涵社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内，总规模一般控制在3万平方米以内。社区商业的空间布局要充分考虑社区居民消费的便利性、环境的宜居性和市容的整洁性。社区的商业设施要相对集中，与住宅区之间的距离不少于100M，避免商住合一。基本做到“51020”，即居民从家出门步行5分钟（200M）可以到达便利店、早餐店和书报亭等，出门步行10分钟（400M）可到达超市、农贸市场、废旧物资回收站、便民药店、美容美发店、服装干洗店、修理铺等，出门步行20分钟左右（1000M）可到达区域商业中心，社区居民的基本生活需求在此都可得到基本满足。类型类型特点与住宅面积比项目举例外向型商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。5%-11%苏州玲珑湾生活馆偏外向型这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化 ，否则市场难以消化。2%-5%无锡魅力社区内向型社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。2%以下苏州金品会所社区商业各种业态品牌商家各业态部分商家列表业 态商 家超市大型综合超市沃尔玛、欧尚、家乐福社区标准超市城市之间、华润餐饮大型餐饮西餐咖啡星巴克、米罗、上岛、新岛、绿茵阁中西式快餐麦当劳、肯德基、汉堡王、艾薯、永和、7+7、老娘舅便利店可的、万宁、全家、喜士多、7-11服务配套礼来药店、海王药店、布兰奇干洗、中国银行、芥子书屋、柯达冲印、票务代购、信义房产、三春晖书店、光辉岁月音像店美容美发美容自然美、金莎、百莲凯、永琪、伊蔓姿、克丽缇娜美发卡伊、艺廊、小海、小野、金莎、永琪、雅姿生活家居月星、无印良品、一五一十休闲娱乐茶艺一茶一坐、钱塘茶人、避风塘、清风茶艺馆SPA足浴和中堂、清沐、足生堂、大瀚、大宋、大桶大、刀马旦、卓逸养生馆、阳光丽都养生会所教育培训早教乐高、可音可、金宝贝课外辅导硕博、至善、学大、精锐少儿兴趣马晓春、童话馆、杨梅红、天音琴行社区商业各业态物业需求表超市类（1）大型综合超市技术指标具体要求需求面积（M2）10000-20000单层面积（M2）5000-10000经营楼层选择（层）-1—3结构层高要求（M）≥4.5进深≥50楼板承重（Kg/m2）≥500给排水提供市政管道供水，且供水量≥100吨，排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等供配电提供符合国家标准的市电和变压器，电量要求约为100kw－150k