房地产开发用地补缴地价款评估的技术探讨.PDFVIP

房地产开发用地补缴地价款评估的技术探讨 卢伟辰 曹艳红 李振华 6 （安阳市金土地价评估事务所有限责任公司，河南省安阳市永明路 号， fax：0372-2215603，260008711@ ） 摘要： 自我国实行国有土地有偿使用制度以来，国家严格监管出让土地的用途、容积率等土地使用条件， 严禁擅自改变合同约定。对确需改变的，在征得国土部门和城市规划部门同意后，报原批准用地的政府审批， 签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。2013 年 4 月《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的下发对此类补缴地价款评估的法律地位进一步 明确，对评估方法和定价标准提出新的思路，这标志着我国新型出让金调整政策的实施。本文旨在解决工作 中实际遇到的问题，依据《规范》要求，从实际出发，对其中估价技术难点和采用的解决方法进行分析研究， 从而为估价实务技术处理、政府补缴地价款决策提供参考资料。 关键词：房地产开发用地 土地用途 容积率 补缴地价款 经过二十多年的发展，我国房地产业不仅实现了市场化的成功转型，同时也呈现出专业 化、多样化的发展。市场导向性进一步提升，同业竞争持续升温。多变的市场环境对房地产开 发的产品结构和产品层次提出了更高的要求。为获取最佳利润，开发企业申请改变原出让合 同约定的用途、容积率等土地使用条件将普遍存在。此外，随着城市建设和房地产市场的迅速 发展，各地旧城区改造如火如荼。这些区域由于房屋的年代久远、基础设施陈旧、人口密集且 居民大多为中低收入者等原因，居民安置难度大，不确定因素繁多。政府从社会效益出发， 要求开发企业改变原土地使用条件也将个别存在。本文中 “房地产开发用地补缴地价款评 估”是指土地出让后，经原出让方批准改变用途或容积率等土地使用条件发生土地增值情况 的，对需补交的地价款进行评估。为保证国家利益不受损害，同时兼顾已取得土地资产的合 法权益，保证公正、公平，估价人员深刻理解《规范》条款，合理、正确的核算应该补缴的地价 款意义重大。 本文旨在解决工作中实际遇到的问题，依据《规范》要求，从实际出发，对其中估价技术 难点和采用的解决方法进行分析研究，从而为估价实务技术处理、政府补缴地价款决策提供 参考资料。 1 法律依据 2010 年，国土资源部《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问 题的通知》首次规定 “经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整 时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款”；2011 年，国土资源部以回函形式对应 用楼面地价核算应补缴的地价款具体方法进行了明确，各省相继转发，并作为应用楼面地价 核算补缴地价款评估的唯一标准。2013 年 4 月，国土资源部办公厅《国有建设用地使用权出让 地价评估技术规范（试行）》（简称《规范》）的下发， 规定“土地使用权出让地价评估，是 指土地估价师按照规定的程序和方法，参照当地正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使 用权价格或应当补缴的地价款。”明确了补缴地价款评估的法律地位，对评估基准日、评估方 法和定价标准提出了新的要求，标志着我国新型出让金调整政策的实施。 2 房地产开发用地补缴地价款评估的技术难 2.1 土地使用条件调整的多样性 第 1 页 共 4 页 以日常工作中常见的住宅、商业用地为例，对土地使用条件调整类型做以下分析，详见下 表： 上表中，关于用途调整分为两类：（1）宗地用途整体改变（如上表中情况 3、4、9、10）； （2）宗地用途部分改变（如上表中情况5、6、7、8、11-17）。其中用途又分为单 一用途和综合用途。调整的多样性使得补缴核算标准具有复杂性。 2.2 规范条款的适用性 《规范》对土地使用条件调整类型进行了区分：（1）调整容积率的。（2）调整用途的。 （3）用途与容积率同时调整的。（4）因调低容积率造成地价增值的。（5）因其他土地利用 条件调整需补缴地价款的。具体补缴核算公式详见 《规范》，这里不再赘述。 笔者认为，对于上述 （1）- （3）项规定，由于假设简单，改变单一，是最基本的核算公 式，在单独容积率调整、宗地用途整体改变等调整时可