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新会计准则实施后土地估价行业的 应对研究终稿汇报 课题委托单位：中国土地估价师协会 课题牵头单位：北京仁达房地产评估有限公司 2008.03 参与课题研究单位 （以下排名不分先后） 北京仁达房地产评估有限公司 北京岳华中天房地产评估有限公司 广东卓越土地房地产评估咨询有限公司 中联资产评估有限公司 黑龙江省时代国土资产评估有限责任公司 中国土地估价师协会课题GK-200703 号 新会计准则实施后 土地估价行业的 应对研究 课题负责人： 北京仁达房地产评估有限公司 闫旭东 参与单位及人员： 北京仁达房地产评估有限公司 李亚明 刘鹏 薛晓黎 代明明 北京岳华中天房地产评估有限公司 齐辉 杜娟 郭俊英 吕艳冬 广东卓越土地房地产评估咨询有限公司 周裕丰 陈智华 杨亚杰 亢冬伟 梁伟峰 罗伟玲 李建林 中联资产评估有限公司 高忻 黑龙江省时代国土资产评估有限责任公司 邹兆钢 叶东 卢晓曦 目 录 一、国际经验比较研究 1 （一）关于投资性房地产的比较1 （二）“公允价值”评估方法的比较4 （三）“公允价值计量模式”下会计、审计与评估之间的合作比较9 二、案例研究—— “新会计准则”在国内的应用研究 16 （一）《企业会计准则第03 号—投资性房地产》的相关规定16 （二）对投资性房地产采用公允价值模式计量在当前实践中的应用17 （三）投资性房地产“公允价值”模式计量案例模拟19 （四）小结25 三、“公允价值计量模式”实施可行性研究 27 （一）市场活跃性——我国房地产市场状况分析27 （二）信息公开性——我国房地产市场信息公开性分析30 （三）技术可行性——估价行业状况32 （四）小结36 新会计准则实施后土地估价行业的应对研究 摘要：基于我国新会计准则对投资性房地产计量方式做出全新规定， 为使土地估价行业积极应对此项变化，本文在借鉴国外发达国家对投 资性房地产“公允价值”评估方法的基础上，对新会计准则实施后“公 允价值”评估在国内的应用选取实际案例进行研究分析，并结合我国 市场活跃性、信息公开性及技术可行性情况，最终提出对投资性房地 产利用“公允价值”模式进行计量在我国具有可行性的结论。 关键词：新会计准则；土地估价； 新会计准则实施后土地估价行业的应对研究 一、国际经验比较研究 （一）关于投资性房地产的比较 1、“投资性房地产”定义比较 我国新会计准则中新增的3 号准则——投资性房地产中，投资性 房地产的定义是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地 产，能够单独计量和出售，包括已出租的土地使用权、长期持有并准 备增值后转让的土地使用权、企业拥有并已出租的建筑物。 国际会计准则第40 号规定，还包括以融资租赁方式租入的房地 产和满足特定条件的以经营租赁方式长期租入的房地产，即租入的房 地产转租赚取租金也属于投资性房地产的范围。 香港会计准则中所定义的投资性房地产除了包括为赚取租金或 资产增值而持有的房地产，还包括如下项目：在融资租赁下承租人租 入的资产和在经营租赁下长期租入的资产；为长期增值而持有的土 地，即拥有土地使用权。 2、“投资性房地产”计量比较 根据我国新会计准则规定，满足