“美丽广场”现代商业综合体开发建设项目商业计划书.doc

“美丽广场”现代商业综合体项目商业计划书 目 录 第一章 项目基本情况 第二章 项目建设必要性及依据 第三章 项目规划设计构想 第四章 项目市场分析 第五章 项目开发计划 第六章 项目投资估算与资金筹措 第七章 项目经济效益分析 第八章 项目社会评价分析 第九章 项目风险分析 第十章 结论及建议 附件： 美丽广场项目设计效果图 衡阳星善置业有限公司营业执照、组织机构代码证 项目国土证 第一章 项目基本情况 一、项目名称： 衡阳“美丽广场” 二、项目类型 本项目是以投资兴建按五星级标准打造的精品酒店、现代商业中心MALL为主，辅以部分住宅、公寓的城市综合体项目。 三、项目位置 1、基地位置：基地位于衡阳市东西交通大动脉——解放西路立交桥旁。东临驻衡某部队和财富和园商住楼，南面为中天星城住宅小区，西靠西外环路、华新开发区，北临解放西路立交桥、南华大学南校区。 基地为原衡阳崇业互感器厂宗地，净地面积为58345㎡（约87.6亩，包含地块西北角原互感器厂职工家属区部分，需拆迁），用地性质为商业、住宅。地块呈相对规则长方形，沿解放路面宽约170米，沿外环路面宽约217米，纵深长360米，地势平坦，现有附属建筑物（厂区有车间、仓库、办公楼等，属自有产权，约9378.31㎡；家属房约8692㎡，属业主私产，需拆赔）。 2、交通状况：基地西北侧为解放路立交桥，人流通过立交桥下可到达基地，在临基地西侧和北侧有立交桥匝道，附近有立交桥出口到达地面。基地距市政府3分钟车程，距衡阳火车站、高铁站15-20分钟车程，距在建衡阳南岳民用机场20-30分钟，距衡枣、衡大、京珠高速入口5分钟车程无堵塞直达。 3、区位分析：基地处于城市中轴线上，未来城市发展的圆心位置，基地左侧为衡阳市华新开发区，高档房地产楼群林立，同时也是衡阳市行政职能中心，随着入住率的提升、人口的增加以及大体量综合化、现代化商业设施和公共交通的规划新建，将成为未来衡阳市的标志性中心地区；基地右侧为衡阳市老城区，人口稠密，有成熟商圈，但限制于原有规划，商业配套设施落后，档次偏低，形象度欠佳。 四、项目定位 本项目为“按五星级标准打造的精品酒店、甲级写字楼、商业中心及住宅为一体的大型城市综合体”，整体定位为： 40万平米★城市中轴★一站式生活城 本项目为超高层150米的准五星级酒店、甲级写字楼、商业中心及高端住宅为一体的大型城市综合体，建成后将集办公、购物、餐饮、住宿、金融、娱乐、影院、旅游等多功能于一体，进行全方位服务的高端城市生活区域，并具备市场竞争的差异化，具有地区标识性。 五、项目投资开发单位： 投资商： 开发商： 开发单位简介： 衡阳星善置业有限公司于2011年由衡阳崇业互感器有限公司更名而来，原为国有工业企业，最早成立于1980年10月，注册资金2000万元，2002年由衡阳崇业建设开发集团有限公司兼并重组，成为衡阳崇业建设开发集团有限公司的子公司。2009年将原衡阳崇业互感器有限公司的工业经营项目剥离处置，仅留下土地、厂房和债权债务，为开发该项目做好了前期准备。2012年，引进深圳市崇德益投资有限公司作为主控股投资方，法人代表匡钰，开发团队均为业内10年以上开发从业经验人员，经验丰富、理念先进。 第二章 项目建设必要性及依据 一、项目建设背景 衡阳市位于湖南省东南部，湘江中游，东邻株洲，南抵郴州，西南接永州，西北挨邵阳，北达娄底、湘潭，面积15310平方公里，总人口813万，常住人口714万。衡阳地处五岳之一的南岳衡山之南，因山南水北为“阳”，故得此名。而因“北雁南飞，至此歇翅停回”，栖息于城南回雁峰，故雅称“雁城”。 衡阳历来为湖南省第2大城市、中南重镇，也是国家老工业基地、国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、全国加工贸易重点承接地、全国商务综合行政执法试点城市、全国现代服务业改革试点城市、湖湘文化发源地、湘军发祥地、全国重要的综合交通主枢纽城市。京广、湘桂、衡茶吉3条铁路干线在此交汇，是南下通往广东、广西，东到江西福建，西达云贵川渝的门户。随着武深高铁的开通，南岳民用机场的开工建设，交通更趋通达。 2011年底，中心城区面积130平方公里, 户籍总人口138万，地区生产总值1746亿元，步入了中国特大城市行列。衡阳市中心城区面积按271平方公里200万人口的规模进行规划编制。 根据衡阳市委、市政府规划，衡阳建设 “西南云大”经济圈（以衡阳中心城区为核心，以西渡（衡阳县城）、南岳区（旅游胜地）、云集（衡南县城）、大浦（工业强镇）为卫星城的都市圈）。随着衡大高速公路建成、衡云干线（衡阳市区到云集）、南岳高速公路（衡阳