24年东莞楼市研判.ppt

江苏常州雅居乐星河湾加入降价行列：23日，江苏常州被曝出“雅居乐星河湾”楼盘推出大幅降价特惠活动。2.21日推出的四栋新品精装均价12500元/平方米，毛坯均价约7500元/平方米，个别房源低至5380元/平方米。而该楼盘去年12月首次开盘时，预售均价13000元/平方米，若加上精装5000元/平方米，则价格高达18000元/平方米，目前的价格相当于打了近六折。 简析：据常州市新建商品房信息公示数据显示，2013年常州新增住宅供应达757.5万平方米，环比2012年增加17%，而常州市常驻人口仅400多万。且由于前几年土地市场火爆，土地大量成交，预计2014年新品供应量将大于2013年。新品上市量不断增加致使常州市长期面临供大于求的压力，楼市库存一度高企，截止到2013年底，常州市住宅库存约885.5万平方米，按目前销量水平计算则需20个月才能完成库存销售。 楼市库存长期高企导致楼盘销售压力增大，据常州房产信息网备案信息显示，该楼盘至去年底开盘至今，销售备案房屋仅10套，累计面积2505.84平方米，均价为12095.8元/平方米。故此次降价目的是吸引人气拉动销售，且本次并非全线降价仅推出了有限的数套低价房源。 部分城市降价现象点评：属个别现象 1.降价区域多以三、四线城市为主 2.属个别现象，并非市场主流。 3.降价城市共同特征：库存量大，供过于求 4.项目盲目定价，原先定价过高 5.房企过于疯狂拿地，资金链紧张 6.媒体“唯恐天下不乱”，误导民众 7.房地产是区域性很强的行业，区域分化较严重。 8.降价的都是小开发商，品牌开发商未有任何反应。而当 前楼市以品牌开发商为主流，所以不会掀起降价潮流。 对东莞影响：较小 1.东莞库存量较低，去库存仅需要8个月 2.东莞房价泡沫较小，2013年涨幅6% 3.会增加东莞观望，但影响程度有限 4.东莞土地市场总体较温和 5.东莞众多城建规划利好，支撑楼市 6.东莞位于两大一线城市之间，地理位置优越，价格洼地，楼市成交受广深客支撑 分析 当前全国楼市形势如何？ 全国70大中城市连续9个月下降城市数量只有一个，房价涨幅在扩大。 全国房价未出现“拐点”，仅是涨幅轻微回落 年份 前2月 供应面积 同比 供应套数 签约面积 同比 签约套数 签约金额 均价 同比 2007年 前2月 707048 　 5588 716877 　 6409 3382761949 4719 　 2008年 前2月 760533 7.6% 8080 339792 -52.6% 3623 2110622738 6212 31.6% 2009年 前2月 554284 -27.1% 3935 586634 72.6% 5414 3182704908 5425 -12.7% 2010年 前2月 728719 31.5% 6531 603620 2.9% 5410 4465358336 7398 36.4% 2011年 前2月 417109 -42.8% 3860 766240 26.9% 6831 6283063100 8200 10.8% 2012年 前2月 316660 -24.1% 2606 352982 -53.9% 3330 3007687000 8521 3.9% 2013年 前2月 434996 37.4% 3580 864271 144.8% 8492 7430860700 8598 0.9% 2014年 前2月 559859 28.7% 4975 631771 -26.9% 12949 5821264500 9214 7.2% 历年1-2月东莞住宅供求情况 东莞今年1-2月楼市整体表现如何？ 供应仍显偏紧，房价仍保持上涨 今年1-2月供应量同比增28.7%，创2011年以来最高，但是仍然低于2007-2010年同期。所以，当前供应量仍不算是高峰。 今年1-2月成交量同比减26.9%，主要原因是2013年基数较高，导致今年同比下降幅度较大。2013年年后出现异常成交快速升温。 今年1-2月新增供应约56万平方米，但成交63万平方米，说明当前供应仍然偏紧，短期内仍然供不应求，支撑了房价 今年1-2月东莞住宅均价高达9214元/平方米，同比上涨7.2%，高于2013年房价涨幅。除了结构性因素影响外，房价普涨也是一个因素，总体而言，当前东莞房价仍然处于上涨的轨道。 热点二：银行停止贷款，按揭利率上浮 传言： 2月24日，兴业银行、交通银行等暂停房地产相关贷款 点评： 1.只是个别中小银行现象，国有四大银行未跟风 2.只是暂停房地产业务，并不是永久性停止。 3.主要是针对三四对城市严格发放贷款 4.属于银行正常的风险防范行为