4-5交易情况修正4-6交易日期修正()_图文.ppt

4-5交易情况修正交易情况修正的含义造成成交价格偏差的因素交易情况修正的方法4-6交易日期修正交易日期修正的含义交易日期修正的方法 一、交易情况修正 为了排除比较实例在交易行为中由于一些特殊因素的影响而造成的交易价格的偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。 二、造成成交价格偏差的因素 在有特别厉害关系人之间进行房地产交易 在进行房地产交易时，某一方有特别的动机 交易双方中有一方对此宗房地产特别有兴趣 买方或卖方不了解市场行情 当所购买的房地产可以与原有房地产连成一片，从而能够增加原有房地产的效用价值时 以特殊方式达成的交易，如拍卖、招标等 交易税费非正常负担的交易 特殊政策造成房地产价格的偏差 三、交易情况修正的方法 正常价格=可比实例的成交价格×交易情况修正系数 交易情况修正系数＝1/（1＋S％）或100/（100＋S） 例：某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明买方付给卖方2325元/平米，买卖中涉及的税费均由卖方来负担。该地区房地产买卖中应由卖方交纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗房地产的正常成交价格为多少？ 例：下列房地产交易行为中，通常会使成交价格低于正常市价的行为有（） A母子公司之间 B出售房地产用于偿还债务 C卖方不了解房地产市场行情 D相邻房地产的合并交易 E土地增值税由买方负担 例：下列房地产交易行为中，通常会使成交价格高于正常市场价格的行为有（） A兄弟之间的房地产交易 B急于购买的房地产 C买方不了解房地产市场行情 D相邻房地产的合并交易 E交易契税由买房负担 例：买方或卖方对其所买卖房地产有特别的爱好、感情，卖方惜售，或买房执意要购买，在这种情况下的成交价格（） A往往偏低 B往往偏高 C往往不发生变化 D往往偏向于双方的协商情况 例：可比实例的成交价格可能是正常的，也可能不是正常的。由于要求评估的估价对象的价格是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格不是正常的，则应将其修正为正常的，如此才能将其作为估价对象的价格，这种修正为（） A交易情况修正 B价格情况修正 C估价情况修正 D理论情况修正 例：交易情况的修正中应该（） A以成交价格为基础 B以可比实例的成交价格为基准 C以实际成交价格为基准 D以正常价格为基准 例：在房地产交易情况修正中，一般是采用正常价格较可比实例房地产的成交价格高多少低多少的说法。（） 例：母子公司之间，公司与职工之间的房地产交易，成交价格往往与正常的市场价格相差不大。（） 4-6 交易日期修正 一、交易日期修正的含义 评估要求的是估价对象在估价时点的价格，可比实例的交易日期与估价对象房地产的估价日期即估价时点往往有一定的差异，需要将可比实例在成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格。 二、交易日期修正的方法 在估价时点的价格＝可比实例在成交日期时的价格×交易日期修正系数 ＝可比实例在成交日期时的价格×（1＋T％ 1.利用价格指数进行修正 （1）定基价格指数 估价时点的价格＝可比实例在成交日期时的价格×（估价时点时的价格指数/成交日期时的价格指数） （2）环比价格指数 估价时点的价格＝可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一日期的价格指数×再下一时期的价格指数×···×估价时点的价格指数 2.利用价格变动率进行修正 估价时点的价格＝可比实例在成交日期的价格×（1＋价格变动率）期数 估价时点的价格＝可比实例在成交日期的价格×（1＋价格变动×期数） 例：为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/平米，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1％。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为多少？ 例：某地区某类房地产于2002年10月末至2003年2月末平均每月比上月下降2.5％，2003年2月末至2003年6月末平均每月比上月下降0.8％，而2003年6月末至2003年10月末平均每月比上月上涨1.5％，2002年11月末成交的实例价格为4500元/平米，若修正到2003年9月末，其价格为多少？ 例：为评估一物业1999年9月份的市场价格，现选用四个比较案例ABCD，其交易日期分别为1999年1月底，4月底，6月底和8月底。交易单价分别为1600元/平方米，1450元/平方米，1700元/平米和1688元/平米。已知： （1）AC为正常交易，B低于市值10%，D高于市值4% （2）该类房地产价格在1999年1月底至1999年5月底间每月