楼市这一年：一线城市买房比炒股更靠谱.pptx

林小昭在楼市告别黄金十年进入新常态后，未来楼市究竟怎么走？2015年的走势或许可作为一个重要的参照。今年以来已经多次出台楼市救市新政，央行也多次降息降准，但不同城市之间却加剧分化，一;线城市、部分二线城市房地产市场呈现出快速复苏的态势，而广大相关公司股票走势浙江广厦万科Ａ三四线城市仍冷冷清清。救市新政频出今年3月30日，央行、住建部、银监会通知，二套房贷款最低首付;款比例从不低于70%一口气降到不低于40%，而此前的分析普遍预计是调到50%。另一边，财政部也放大招，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。在“3·30新政”;出台半年后，9月1日，住建部、财政部、中国人民银行通知，拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至2;0%。9月30日，央行和银监会发布重大政策，在不实施买房“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。统计显示，这一年，央行降;息5次、降准3次，房贷从6.15%直降至4.9%，这个贷款利率创下了近十年来最低。此后，10月29日，十八届五中全会闭幕，会议通过全面二孩政策，将允许每对夫妇可生育两个孩子，地产界也;一致认为这对于楼市尤其是改善型户型是重大利好。不过，尽管从中央到地方各种利好政策层出不穷，一二线城市的楼市也确实有回暖之势，但要指望楼市再现过去的高速增长已不大可能。中原地产首席市场;分析师张大伟对《第一财经日报》分析说，经历了十年的高速发展之后，中国房地产行业已处于由高速增长向平稳发展的过渡阶段。全国各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代，已经一去;不返。楼市分化，三四线加速去库存国家统计局发布的11月70个大中城市房价指数显示，与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有49个，上涨的城市有21个，深圳在同比增幅排行中位;居首位，为44.6%，上海、北京、广州紧随其后，涨幅分别达到15.4%、9.6%、8.2%。此外，前十名还包括南京、厦门、杭州、武汉、??波、郑州。前十名包括了四大一线城市和主要二线核;心城市。去年9月，在股市还没大涨之前，先后在广州、深圳工作多年的江西人黄先生在深圳市区入手了一套80多平方米的二手房，这也是他人生的第一套房子。一年多过去，这套房子升值超过了150万;。“在深圳，买房远比炒股靠谱多了。”黄先生说。不过，如果说深圳和上海等一线城市和少数二线城市是楼市中的“绩优股”，那么在广大三四线城市则难言乐观。数据显示，11月，70个大中城市中，;同比下降的城市达到了49个，跌幅前十名全部为三四线城市，其中跌幅最大的三个城市为湛江、锦州和丹东，分别为5.6%、5.3%和5.0%。张大伟说，今年以来，无论是下调二套房的首付比例、;二手房5改2，还是一系列降息降准等政策，真正受益的还是主要在一二线城市，而这些城市可能总共就20个左右，占所有城市的比例很小，广大三四线城市的回暖幅度十分有限。国家统计局的数据显示，;在开发投资方面，1~11月份，全国房地产开发投资87702亿元，同比名义增长1.3%，增速比1~10月份回落0.7个百分点，继续呈回落走势。这已经是该指标在去年1月开启下降模式后的连;续第21次下调，未来这一增速或将趋近于零。这其中，非重点城市房地产开发投资下降幅度进一步扩大。1~11月份，重点城市房地产开发投资增长3.5%；非重点城市投资下降1.3%，降幅比1~;10月份扩大0.8个百分点，与重点城市的增速差距继续扩大。三四线城市销售不畅之下，库存也在节节推高。数据显示，11月末，商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方;米，库存再创新高。巨大的库存压力也让去库存工作成为目前中央经济工作的重要任务。在上个月召开的中央财经领导小组第十一次会议上，中共中央总书记习近平提出要化解房地产库存，促进房地产持续健;康发展，首次对房地产去库存表态。此轮去库存的重点显然不是在楼市火爆的一线和二线核心城市，而是在广大三四线城市和部分冷清的二线城市。在“歼灭”楼市库存的问题上，农民工市民化将发挥重要作;用。12月14日，中共中央政治局召开会议要求，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。目前，包括河南、安徽等多地已经出台了针对农民;进城买房的相关优惠措施。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《第一财经日报》，后续在去库存方面，仍有望出台更多有针对性的举措，只有房地产去库存达到一定的成效后，开发商拿地和投资的意愿;才可能增加。中小房企加速逃离不过，就在三四线城市面临天量库存压力、全国土地出让金下降26%的同时，一线城市和核心二线城市却迎来了热火朝