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空間決策與資訊系統-期末簡報- 學生：楊奕權 老師：于如陵 台南縣市合併後大台南市房地產區位市場預測分析 壹、前提 因「文化古都」因素合併升格為直轄市 台南市與台南縣各鄉鎮市間的價格明顯變動 確定都政中心後即大台南地區房地產價格及區位條件將會重新洗牌 科技工業區林立，合併後大台南地區的房地產市場整體表現應持樂觀看待。 以「文化古都」因素帶動觀光資源吸引陸資，大台南地區除住宅市場外，商業不動產及休閒不動產亦是開發的契機。 貳、台南市房地產區位市場未來預設分析 一、房地產價格上漲預測地區 東區(成大生活圈) 文教區，人口密集，交通便利，金融機構遍佈，商業發達 台南紡織土地已完成地上物查估 小東交流道預計兩年內將完成 工兵團(小東路與中華路交叉處)近年亦會遷移 東區將會釋放出大量土地 安平區(市政生活圈) 境內古蹟眾多，望帶動文化觀光資源 開發安平港 五期重劃區 (市地重劃)-空屋量最多 休閒不動產開發，如「白鷺灣」 台南都政中心若仍定於安平，房地產市場將蓬勃發展，反之，若遷移於別處，又觀光資源無法順行帶動市場，長期而言，將不利於安平區的發展。 二、房地產價格平穩預測地區 北區 南市人口最多的行政區 鄭子寮重劃區 建商推案皆大多「全壘打」 猴標夜市土地已被建商買下並完成整地 總之，北區房地產價格變化不大 中西區 各項公共設施及生活機能齊備 各級明星學校林立 台南監獄現現為新光三越及大億麗緻飯店 海安路地下街、中國城影響中正路發展 近期內所推出的「水樂集」、「成功四季」等個案，表現較不亮眼 湖美社區價格仍居高不下 綜合該地區房地產價格將為平穩。 三、房地產價格下跌預測地區 南區 航空站、殯儀館及廣大的公墓區 建商推案量少，空屋率亦高 安平工業區進駐率較以往差 上萬戶的老舊國宅 但未來若與大高雄能有良好的交通建設，如大台南與大高雄捷運的轉運站等，南區的房地產市場發展則有另一片天空 安南區(合併前) 台南市範圍內之優勢濱海公路、台江大道、國道八號 台南濱海科技工業區開發 康寧大學及興國管理學院 國立台灣歷史博物館 農業區紛紛參加土地重劃變更為住宅區，土地開發亦有逐漸北移之現象，即超越安中路。 不再是大台南地區唯一可大量開發的地區 合併之初，安南區的房地產價格及推案量就有停滯的現象產生， 八八水災大淹安南區後，出現退購潮 安南區土地遼闊，農漁土地最廣 產業結構以一級產業為主 安南區將被邊緣化，安中路以北的新興社區首當其衝。 安南區(合併後) 参、台南縣房地產區位市場未來預設分析 一、房地產價格上漲預測地區 新豐地區(永康、仁德、歸仁) 台南市最重要的衛星城鎮 人口密集，建商推案不斷 區內有廣大的工業區 產業結構以二、三級產業為主 完善的交通網、鐵公路、高速公路 台南縣三分之一以上賦稅來源 公墓拆遷及砲校遷址 高速鐵路歸仁沙崙站 南科地區(善化鎮、新市鄉、安定鄉) 南北均衡 -「北有竹科，南有南科」 南科園區1038公頃，新市佔有568公頃，園區周邊3283公頃已獲准為特定開發區 南科目前已有百家廠商獲准設廠並量產 南科地區為台南縣地理中心 大台南交通網的中心 (中山高、二高、東西向快速公路、鐵路、省道) 台南新市政中心選址之ㄧ：科技新都 二、房地產價格平穩預測地區 曾文地區(麻豆、官田、六甲) 北門地區(佳里、學甲、七股) 新化地區(新化、關廟) 自給自足 人口密度不高、缺乏大型公共設施 近期房仲業者表示，合併後麻豆房價略為上升，佳里房價略為下跌 關子嶺地區(白河、東山) 關子嶺溫泉風景區 關子嶺回春計畫 ：「北烏來、南關嶺」 配合大陸遊客來台觀光 白河「明清山莊」、東山「溫泉之戀」 建商積極尋找農發條例前已分割之土地伺機開發 休閒不動產市場指日可待。 三、房地產價格下跌預測地區 大新營地區(新營、鹽水) 新營非台南縣縣治所在、行政資源有限 人口密度不稠密，工商業發展平平 合併後新營應不是新市政中心開發的地區，喪失了行政中心之功能，預測人口將外移，房地產市場在供過於求的情形下，價格隨之下跌 農漁業平地地區(下營、柳營、後壁、西港、將軍、北門) 以農業及養殖業為主 人口少並逐年遞減 公共設施缺乏，生活機能較差 合併以科技及文化觀光為主導 如無重大建設與規劃下 該地區房地產價格應會下跌。 山坡地地區 (龍崎、大內、山上、左鎮、玉井、南化、楠西) 大多山坡地及高山地區皆位於此七區內 大部分土地屬未開發地區 工商業不發達 人口嚴重流失 生活機能需依賴鄰近鄉鎮供給 建商鮮少推案 如無開發新的觀光資源， 該地區房地產價格則會大幅下跌 肆、結語 台南若無升格，成為高雄的衛星，失去整體價值 行政院考量歷史文化、文化遺產，將