2013禹洲蚌埠滨湖新区58#、59#地块前期定位研究106P.ppt

天湖国际 产品解析： 中大等规模、高容积率综合体项目，主力户型为二房、三房。 营销推广： 项目景观资源价值与整体规模配套为发力点，在营销上主打项目景观牌与项目齐全的生活配套。 客群特征： 首次改善型为主，兼区域内首置客户。 项目概况 楼盘名称 天湖国际 物业类型 五星级酒店、住宅、写字楼、公寓、特色商业 住宅总建面积 66万平米 容积率 2.9 建筑形态 高层、小高层 装修情况 毛坯 已推面积 —— 已售面积 —— 在售信息 未售 开盘日期 未开盘 销售价格 主力户型 80-90平方米两房、 100-120㎡三房 天湖国际 去化速度为2011年开盘以来速度 竞争市场特征-竞品个案 2.3 规划评价 1 规划定位：中等规模城市复合型社区 2 物业形态：高层住宅为主，少量超高层湖景住宅，包含集中式商业、酒店式公寓、办公 3 核心资源：地段、景观资源、商业配套 4 项目启示：高容积率项目，社区整体以高层为主，依托湖景资源规划少量超高层，保证项目安全性 高层住宅 高层住宅 超高层住宅 集中式商业 酒店式办公 竞争市场特征-竞品个案 2.3 荣盛云龙官邸 产品解析： 龙子湖区中等规模高品质住宅社区，主力户型是面积较大的三房、四房。 营销推广： 项目以“龙子湖”景观资源有发力点，强势塑造项目高品质形象客群特征： 首次改善型为主，区域内高端首次置业为辅。 项目概况 楼盘名称 荣盛·云龙官邸 物业类型 住宅 住宅总建面积 23万平米 容积率 2.2 建筑形态 高层、小高层、别墅 装修情况 毛坯 已推面积 185547.81㎡ 已售面积 161598.02㎡ 在售信息 二期7#、8#、9#、10#、12#，A17#、A15#、15#、A16#,二期观湖实景准现房5998元/㎡起【面积】100—140平米【户型】二房、三房户型【优惠】一次性付款每平米优惠100元，按揭每平米优惠50元。 区域 龙子湖区 年均去化速度 4万平米/年 开盘日期 2011-1-19 未推量 4.5万平米 销售价格 5000元/㎡ 主力户型 两房89-117平米、三房89-143平米 荣盛云龙官邸 竞争市场特征-竞品个案 2.3 规划评价 1 规划定位：别墅、高层、超高层混合居住社区 2 物业形态：别墅、高层住宅、超高层住宅 3 核心资源：景观资源 4 项目启示：中等容积率项目，地块形象较差，规划以别墅拔高整体形象，超高层平衡容积率 高层住宅 别墅 超高层住宅 竞争市场特征-竞品个案 2.3 1 物业形态： 竞争市场主要物业形态主要以高层住宅为主，辅以少量公寓与超高层产品 … 2 商业环境：以解放路为界，东海大道西侧大型商业综合体林立，商业中心逐渐形成，东海大道西侧商业体量较小，多以社区配套型商业为主。 3 产品：竞争市场住宅主力供应面积集中在80-100㎡两房与100-144㎡三房，以刚需及首改型产品为主。 竞争市场特征-竞品个案 2.3 方向二：品质住宅 高层和超高层混合 方向一：商业带动 大型集中式商业 项目发展方向 核心问题 商务、办公、居住中心 项目所在地非城市规划中的核心商业中心，且距离新商业核心区较近 发展阶段 新区发展到商业价值体现需要较长的培育期 缺乏强势商业资源 相对于万达，缺乏强势商业资源和品牌的支撑 体量不足 A、B地块分割，总体量有限，相对于竞品，其商业体量的带动力有限。 区域 条件 自身 条件 相对商业带动型，纯住宅方案更符合本案的发展方向。 土地 价值 √ 物业　 类型 住宅 商业 商务 公寓 25-33层 33层以上 集中式商业（类） 街铺 办公 供应（万㎡） 8.12 0 4.18 0.63 0 5.8 成交（万㎡） 6.87 0 0.44 0.064 0 3.47 供求比 0.85 0 0.11 0.11 0 0.6 价格（元/㎡） 6500 0 18000 18000 0 7300 潜在供应量（万㎡） 140 12 30 8 22 30.46 竞争 高 低　 高　 低　 高　 高　 成本（元/㎡） 1600 3000 2500 1800 3500 1500 项目未来的物业形态应该是：以33F高层住宅为主，搭配适当公寓，少量街铺，尽量满足用足容积率的前提下，尽量少做或不做超高层。 项目的整体优势除区位和整体品质外，区别于竞争项目的核心发力点在哪里？ 1、从住宅市场的物业形态来看：25-33层高层产品市场接受度高，为市场中绝对主流产品，公寓产品次之 2、从商业市场的形态来看：集中式商业供应量大，市场接受度低，街铺供应量小，市场潜力大 3 从不同物业形体的活跃度与接受度来看：高层住宅＞公寓＞商业＞办公 竞争市场分析-物业形态 2.3 机会产品 边缘产品 边缘产品 市场主力产品 1活跃度：80-100㎡活跃度较高，为市场主力供应段，其