广州市2006年国有土的地使用权基准地价更报告.doc

广州市 2006年国有土地使用权基准地价 更新成果分析报告 广州市国土资源和房屋管理局 二OO八年七月 目 录 第一节 评估范围及地价内涵 1 一、 评估范围 1 二、 地价内涵 1 第二节 广州市网格点基准地价更新成果 2 一、 网格点基准地价成果 2 二、 广州市商业路线价加价表 2 三、 级别基准地价成果 16 （一） 商业用地级别价、范围及级别图 17 （二） 居住用地级别价、范围及级别图 20 （三） 工业用地级别价、范围及级别图 23 四、 各用途地价的修正体系 26 （一） 商业用地宗地地价个别因素修正体系 26 （二） 居住用地宗地地价个别因素修正体系 29 （三） 工业用地宗地地价个别因素修正体系 32 五、 计算宗地地价公式 33 （一） 商业用地宗地地价计算公式 33 （二） 居住用地宗地地价计算公式 33 （三） 工业用地宗地地价计算公式 33 第三节 2006年广州市地价状况分析报告 34 一、 广州市地价水平及变化趋势 34 （一） 广州市总体地价水平状况 34 （二） 广州市房地产市场较发育地区地价水平状况 35 （三） 广州市地价水平变化状况 42 （四） 区片地价水平变化状况分析 53 二、 广州市地价水平与房地产价格比较分析 72 三、 广州市地价的空间分布状况 73 （一） 商业用地地价空间分布状况 73 （二） 居住用地地价空间分布状况 78 （三） 工业用地地价空间分布状况 83 四、 重点发展区域地价分析 88 五、 影响广州市地价变化的主要因素分析 106 六、 广州市地价未来的变化趋势预测 111  第一节 评估范围及地价内涵 评估范围 本次基准地价更新评估工作所覆盖的范围为广州市十区，包括越秀区、荔湾区、海珠区、天河区、白云区、黄埔区、萝岗区、番禺区、南沙区、花都区十个区范围内所有的土地，共涉及3385.97KM2的土地。 注：以下报告所描述的原八区是指原天河区、东山区、越秀区、荔湾区、黄埔区、海珠区、芳村区、白云区、广州经济开发区，也即是现在的荔湾区、越秀区、天河区、海珠区、白云区、黄埔区、萝岗区七个行政区。 地价内涵 本次基准地价的价格内涵是土地在正常市场条件、区域平均土地开发程度和合理容积率、于估价时点2007年1月1日的熟地价格，它包括土地取得费用（征地或拆迁的费用及相关税费）、土地开发费用和土地有偿使用费。土地使用年限商业用地为 40年、居住用地为70年、工业为50年。价格单位为元/平方米，币种为人民币。其中各区域基准地价的内涵详见表-1-1。 表-1-1 广州市各用途土地地价内涵 区 域 荔湾区、越秀区、天河区、海珠区、白云区、黄埔区、萝岗区 番禺区 南沙区 花都区 商业用地 土地开发程度 五通一平 平均容积率 合理 价格类型 首层楼面地价 居住用地 土地开发程度 五通一平 平均容积率 2.7 1.8 1.8 1.8 价格类型 楼面地价 工业用地 土地开发程度 五通一平 平均容积率 1 价格类型 地面地价 *五通一平：给水、排水、供电、通讯、通路、土地平整；居住级别地价内涵与原八区居住地价内涵一致。 在商业路线价区段上的临街商业用地，在标准深度内的部分，其商业地价在网格点价格的基础上按每平方米建筑面积进行商业路线价加价。 第二节 广州市网格点基准地价更新成果 网格点基准地价成果 详见各用途网格点基准地价图。 广州市商业路线价加价表 表-2-1 广州市商业路线价加价表 总序号 各区域的序号 区域 位置 区段范围 路线价价格(元/平方米) 路线价加价(元/平方米) 标准进深(米) 1 1 越秀区 北京路2 文明路-中山四路 78152 71067 15 2 2 越秀区 中山五路 北京路-解放北路 45376 38361 15 3 3 越秀区 农林下路 中山一路-东风东路 38459 33041 15 4 4 越秀区 西湖路1 北京路-教育路 37159 29707 15 5 5 越秀区 北京路1 中山四路-广卫路 34308 27246 15 6 6 越秀区 北京路3 万福路-文明路 33236 26624 15 7 7 越秀区 站南路 人民北路-站西路 31299 25366 15 8 8 越秀区 淘金路1 环市东路-淘金北路 30050 24586 10 9 9 越秀区 状元坊 天成路-人民路 29635 22855 10 10 10 越秀区 文明路1 文德路-北京路 28072 21422 10 11 11 越秀区 中山四路1 仓边路-北京路 26309 19388 10 12 12 越秀区 陵园西路 中山三路-东风中路 247