贡米佳苑推售策略.pptxVIP

;项目背景分析;贡米佳苑前身是水乡傣寨项目 水乡傣寨项目原规划介绍——“规划总用地约883.5亩，位于芒市区西侧，属于芒市总体规划的新城区，距市中心约2.7千米，在项目西北约2千米为规划中的火车站，在东北约1千米和1.7千米分别为长途客运站和体育中心，该区域将是芒市着重打造的现代化新城。” 原规划较好，但新城整体开发滞后，征地问题突出，新城整体规划中的许多项目未实行，项目区位及产品价值被拉低； 由于原规划体量较大，规划设计中配置有大体量商业（商街、集中商业），现在整个项目由于土地问题，上市仅137亩，目前看商业部分所占比重超出，自持物业面积过大，将造成资金占用，不利于开发进度，因此已建议集中商业调整。;德宏州：一季度，全州生产总值43.5亿元、增长3.5%左右，增幅较去年同期回落2个百分点，比全省平均水平7.7%低了4.2个百分点，在全省排名倒数第二; 固定资产投资完成42.9亿元，增长9.9%，增幅较去年回落32个百分点，在全省排名倒数第四。公共财政预算收入6.28亿元、下降8.5%，增幅较去年回落46.9个百分点，在全省排名倒数第一。 芒市：上半年预计实现生产总值30亿元，同比下降1.8%，仅完成州政府下达全年目标任务80.92亿元的37.1%，慢于时间进度12.9个百分点，总体经济运行情况不容乐观。;利好消息，可能促进房市 外部： 政策松动，房市有望回暖——楼市“限贷”政策松绑，中国人民银行、中国银监会9月30日联合发布通知，明确首套房贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍；对首套房已结清贷款的家庭，可执行首套房贷款政策；不限购城市对拥有2套房及以上并已结清的家庭，再购房可申请贷款。未来政策将对芒市房市有一定影响； 交通瓶颈： 明年5月底前，龙瑞高速将全线贯通，对经济提升有一定帮助，间接带动州府房市。 ; 由于项目周边尚有同类别墅和多层等高端住宅产品，在2公里范围内类比的项目有华江.水岸星城、国际勐垅沙2个高端项目，而傣族文化（贡米）是本项目核心差异竞争优势。;2014年经济、政策环境不容乐观，芒市普通住宅及公租房市场存量和供应量大，有一定竞争态势。 由于市场不容乐观，主要竞品水岸星城如今放量较少，一方面试水，另一面也是饥饿营销方式，以供卡紧缺的态势，在市场上造成一卡难求的假象，借此炒卡，促进下一轮卖卡；;Part2;项目分析：推售产品分析;T1/T3 受来自金孔雀大道及人保路的灰尘及噪声影响。;具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目标杆价值。客户需求量高、可实现高市场价值。;产品类别;销售目标;;市场竞争激烈，客户重叠易分流，产品同质化，优势不明显。;推售策略; 通过团购试水现金牛及婴儿产品 ;Part3;产品价格策略;;洋房T1\T3整体市场价格预判： 均价3828元/平米;推广重点 需要沟通问题——文化核心价值圈炒作 1、贡米文化园，贡米文化、傣族文化（包括土司文化、土司衙门模型、照片）等展示是整个大盘炒作的核心，目前暂无此规划，只有风情商街，无法炒作核心价值，影响大地块销售延续！ 2、小地块目前形象上只能以“水乡傣寨”的“傣族文化墅”为宣传点，支撑点为本土核心文化及新城概念、区位优势，推广支撑点较为单薄；加上产品面无太大区隔及亮点，无法树立形象，高举高打；; ;1、多渠道、高品位的现场活动：加强与银行、媒体、大客户、高端品牌的合作，深挖客户资源，现场多举办各类活动，以提高上访量，挖掘客户资源 2、生态艺术长廊建议增加休闲设施、雕塑小品等，让客户全面体验良好的生态环境及艺术文化氛围。;THANKS