企业运营土地一级开发项目的风险及对策研究.docxVIP

 PAGE \* MERGEFORMAT 19 近年来，在地方政府招商引资和企业迫切掌握土地稀缺资源获取最大开发利益的驱使下，曾经由央企和大型地方国企近乎垄断的土地一级项目行业，也开始有越来越多的企业参与其中，本文以目前正在进行的北京市西革新里土地一级开发项目为例，结合企业运营土地一级开发项目的实际情况，分析研究企业运营土地一级开发项目的风险，同时根据项目实操经验、运用管理学及法学等相关理论知识研究，提出风险的解决方案及对策，希望通过研究为企业在投资土地一级开发项目前提供决策参考，为企业运营土地一级开发项目中遇到风险后提供解决思路。 1.1研究背景 自改革开放至今，中国经济取得了高速发展，随着中国经济的“软着陆”，中国目前已经稳居世界第二大经济体，并完成了从低等收入国家转变至中等收入国家（曹爽，2015）。在中国经济不断快速发展的同时，城市化节奏的不断加快，人民生活水平的不断提高，以及基础设施的更新改造，需要不断扩大城市空间来满足高速经济发展以及人民不断提高的物质水平的需求。然而城市高速发展的需求与其财政实力却不成正比，由于我国税收水平较低，地方政府有限的财力与城市的高速发展以及人民对住房需求以及对基础设施要求的不断提高不成正比，矛盾日益凸显。在这种背景下，我国原有的较为粗放的土地开发方式难以满足现实需求，在此情境下，中央政府决定选择更为合理的土地开发方式——利用城市基础设施建设来提高人民生活环境，促进人口流动，进而促进土地升值，然后以土地升值带来的收益来增加城市基础设施建设，以此来满足城市经济的发展需求，以及人民对生活环境的需求（刘海洋，2010）。土地一级开发正是在这种背景下，经过中央政府不断的正确实践才得以实现。 我国的土地一级开发的实践活动最早开始于二十世纪九十年代，从国务院颁发《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》至2000年北京市人大委员会颁发《中关村科技园条例》，至今关于土地一级开发的相关规定措施已经形成了较为成熟的管理体制。 在我国当前人口发展不均衡、人均收入水平较低的基本国情下，如何充分利用土地，使土地达到集约化利用，从而提高我国城市建设用地效率，已成为当务之急。为了更好的解决当前土地利用效率低、土地开发方式较为粗犷的现状。政府主导型的模式越来越受到限制，国家提倡土地以及开发走向市场化。根据《土地储备管理办法》法律法规规定，土地储备的承担者只能是政府，但通过前面的分析，我们知道土地一级开发只是土地储备的一个环节，完全可以在生地变熟地、毛地变净地这个土地一级开发的环节上实现市场化运作，通过招投标确定的企业完全可以成为土地一级开发的主体。 然而，近几年的实践证明虽然我国《土地储备管理方案》已日趋成熟，但是实践过程中却没有达到我们要求的预想。在一些土地一级开发项目中，还是存在政府囤地、中间商倒卖差价的现象。虽然国土资源部针对此现象制订了相关法律法规（《国土资源部细化“两整治一改革”目标任务—明确4个方面19项任务完成时限；13个司局、4个直属单位为责任单位》），但是收效甚微，主要是因为，地方官员晋升激励与地方GDP增长挂钩，因此地方官员为了晋升便会采取短期逐利的行为——卖地。 一级土地开发项目风险管理研究尚处于起步阶段。虽然在专业学术期刊或网络文章中可以看到一些分散零散的研究文章，但大多都是以北京市土地开发项目为研究对象，而不是一个系统。偶尔有文章谈到上海，杭州和其他地方的土地开发项目，但只有少数描述，没有深入讨论。尤其是研究一级土地开发项目投资风险管理问题具有紧迫性和现实性。 北京市西革新里土地一级开发项目位于东城区永定门外西革新里地区，由百荣集团（企业）下属的鼎能置业开发有限公司负责开发，项目总用地面积170881平方米，包括入市地块（一级开发）和回迁安置房建设地块（拆迁回迁）两部分。2003年，应原崇文区政府邀请，企业陆续投入资金介入项目的前期准备工作。2005年，市土储中心同意项目按照房改带危改方式，继续完善前期手续，完成拆迁补偿，居民回迁及市政建设，经营性用地入市交易。2008年4月，经区政府申请，北京市经济适用住房建设危旧房改造和古都风貌保护领导小组办公室同意将项目纳入危改范围。2008年8月，市发改委正式对项目核准立项。2012年，项目回迁区拆迁完毕。至2015年11月，完成居民回迁工作。目前，项目已具备入市条件，待北京市政府对城区供地的统筹安排完成后便可入市交易。该项目由企业运营，耗时13年，以危改立项后逐步转为一级开发项目，涉及项目调整、土地政策变化、拆迁回迁、市政设施建设等一级开发的全部内容，是土地一级开发项目的经典案例，有很强的参考意义。 1.2研究目的 随着企业运作的土地一级项目逐渐增多，作为非政府背景的实施主体，在缺乏运营经验的同时急切需要对项目各阶段存在的风险进行提前了解和