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长沙星月城项目营销思路2005年8月 When? 大型住宅项目比较案例的采样标准 总建筑面积在30万平方米以上 物业性质以住宅为主 容积率在1.0以上 Where? 项目区域环境 项目区域环境 区域房地产市场 北 - 金鹰城板块 （新都市中心、影视文化） 南 - 马王堆人民东路板块 （商贸物流中心） 东 - 星沙板块 （产业发展的卫星城） 西 - 四方坪板块 （麦德龙现代都市新城） 地块分析—地块现状及周边环境 地块分析— SWOT分析 地块分析— 潜力评价 地块分析— 潜力评价 地块分析— 潜力评价 综上项目内外环境分析，本项目面临的市场风险主要表现为： 星月城市场风险规避策略 What? 项目营销推广建议 营销主题： 让一部分人先住进来！ 营销原则 认真贯彻体验式方针， 全程眼见为实！ 一战略物资：体验特区 样板示范区＼景观示范区＼生活体验区\特色会所等 星光大道＼文化景观商业长廊 标志性建筑引导（高大雕塑） 二推广手段概述：说到做到 1）按工程进度推广 请关注： 预约直升机空中派对 请准备： 样板区即将预约参观 请排队： 特色主题会所即将登场 2）事件推广 玩真的 “幸运的小矮人”， 相约白雪公主国际风情游 二推广手段概述：说道做到 3）卖点推广 不算远 都市里的山林社区 有点高 国际级高档社区 二推广手段概述：说道做到 三推盘战略：居高临下 １高品质多层洋房＼联排别墅 ２部分小高层＼高档别墅 3 高层＼小高层 N Ｅ Ｗ S 天然生态是最大优势 目前交通不便及配套缺乏是最大劣势 威胁（T） T1： 众多大盘开发产生的市场竞争； T2： 区域发展成熟需要一定时间； 机会（O） O1：新湖湘文化中心日趋成熟； O2：交通及公共配套的改善； 劣势（W） W1： 规模大，开发周期长； W2： 地块周边缺乏生活配套； W3： 交通不便； 优势（S） S1： 三区汇融，距离市中心较近； S2： 地块天然生态、山水景色怡人； S3： 开发商实力雄厚； S4： 灵活的产品设计； 项目地块升值潜力评价 ① 选取与地块自身及各自然、社会环境有关的11个方面，40多种指标来较为全面、客观的评价地块目前的居住功能品质。 ② 对可改善指标进行预测，从而评价土地的升值潜力。 不适合发展以该物业类型为主的社区 ＜60 ② 适合发展以该物业类型为主的社区 ≥60 ① 评价标杆 地块评价综合得分 序号 【评价标杆】 【评价程序】 根据长沙星月城地块主要性质，本报告分别采用中原地产营销方略土地评估系统模型之【中高档住宅子系统】来评价地块的品质。 【评价说明】 项目地块现状评价： 自然、经济、市场环境及城市规划等方面有突出优势； 受交通条件制约，人口少，配套设施缺乏。 目前项目土地评估结果： ???? ?? ???? ???? ???? ???? ? ?? ?? ?? ?? 评价 100 60 97.07 92 92.4 100 15 46.29 44.8 33.91 34.29 分类得分 0.05 0.075 0.075 0.05 0.1 0.1 0.1 0.035 0.125 0.115 0.175 分类权重 市场环境 人口环境 场地情况 经济环境 自然景观 城市规划 生活配套 周边医疗 商业环境 人文环境 交通条件 分类指标 根据中原针对公寓项目土地的评估模型，目前本地块的综合得分为60.24，本地块现状已符合先行开发中高档公寓社区项目的基本条件。 中原依据对城市整体、区域及项目的未来发展改善进行估计，重新评估了本项目土地。改善后项目地块综合评价： 综合得分81.01 （土地增值36.75%） ； 交通条件的改善及自身配套的完善使地块潜力凸显； 后期符合开发大型高档居住社区的要求。 改善后项目土地评估结果 ： ???? ???? ???? ???? ???? ???? ???? ?? ??? ?? ??? 评价 100 80 97.07 92 92.4 100 85 59.71 76 54.78 71.43 分类得分 0.05 0.075 0.075 0.05 0.1 0.1 0.1 0.035 0.125 0.115 0.175 分类权重 市场环境 人口环境 场地情况 经济环境 自然景观 城市规划 生活配套 周边医疗 商业环境 人文环境 交通条件 分类指标 +100 100 0.015 〉1.5km 〈1.5km 〈0.5km 0.2km