土地改革行业分析报告 行业现状及发展趋势展望分析报告.docVIP

精品行业分析报告 目录 第一节 中国土地制度和改革的进程 ... .. 5 一、我国城乡二元的土地制度 ... . 5 二、近年来土地制度改革在按部就班的推进 ... . 5 1、农民承包经营权的流转取得长足进展 ... ... 5 2、国有土地流转制度快速建立，但农村建设用地入市的改革历时漫长，尚在 试点 ... . 6 3、严守耕地红线，“占补平衡”，“增减挂钩”的建立与完善 ... . 7 4、土地的确权势在必行 ... .. 8 5、土地征收流程逐步规范，补偿标准相对提高 ... ... 8 第二节 农村土地：流转才能释放价值 ... 11 一、农村土地的症结 ... 11 二、地方实践经验 ... 12 1、安徽案例：宅基地退出机制的探索 ... 12 2、广东佛山案例：集体经营性建设用地入市的探索 ... 14 3、成都案例：耕地占补平衡指标交易 ... 15 4、重庆案例：地票制度 ... 17 第三节 城市土地：供给端的问题要靠供给来解决 ... 19 一、城市土地的症结 ... 19 1、城镇建设用地占比很低 ... 19 2、城镇居住用地供给不足 ... 20 3、城镇居住用地供给存在结构性的错配 ... 21 4、地价推高房价 ... 21 二、耕地占补平衡能否实现异地统筹？ ... 22 三、不同类型的建设用地能否变更用途？ ... 23 第四节 土地制度改革的影响 ... 26 一、促进农民增收，推动城市化进程 ... 26 1、适度规模化，提升农业部门利润 ... 26 2、集体建设用地流转，征地标准提高是农民财产性收入的重要来源 ... 27  精品行业分析报告 二、突破城市发展的土地瓶颈 ... ... 29 1、缓解城市住房矛盾 ... ... 29  精品行业分析报告 图表目录 图表 1：土地管理法奠定了我国土地制度的法律基础 ... . 5 图表 2：中国土地资源结构 ... ... 8 图表 3：中国农业用地制度与建设用地制度改革历程 ... . 9 图表 4：农村建设用地结构 ... . 11 图表 5：安徽省土地资源结构 ... ... 13 图表 6：全国土地改革 33 个试点之一——安徽省金寨县的宅基地改革试行办法 ... . 13 图表 7：农民分享了土地增值的红利 ... ... 15 图表 8：全国和广东省农民财产性收入占比约为 3%和 9%，佛山南海区农民财产性收入占比高达 13% ... .. 15 图表 9：城乡居民收入比：成都城乡居民的收入差距从 2004 年开始缩小，目前明显低于全国整体 水平 ... .. 16 图表 10：主要城市城乡居民收入比：2003vs.xxxx ... .. 16 图表 11：重庆地票交易模式示意图 ... .. 18 图表 12：重庆的地票交易面积及占重庆土地供应的比例 ... .. 18 图表 13：中国城市建设用地结构 ... ... 19 图表 14：美国和日本土地资源结构 ... .. 20 图表 15：主要城市居住用地占建设用地的比例 ... ... 20 图表 16：过去六年我国城镇住宅用地增速低于工业和商业用地，用地增长向中西部地区偏移 .... 21 图表 17：全国平均土地价格占房价的比例持续上升，一、二线城市占比更高 ... .. 21 图表 18：上海市土地资源结构 ... . 23 图表 19：工业用地和住宅用地价格 ... .. 24 图表 20：工业用地占城市建设面积的比例 ... .. 25 图表 21：农场规模与利润率正相关 ... .. 26 图表 22：中国人均耕地面积处于劣势 ... . 27 图表 23：xxxx 年美国农村人口收入结构 ... .. 28 图表 24：2012 年中国农村人口收入结构 ... .. 28 图表 25：出让价格攀升，征地补偿提升空间巨大 ... .. 29 图表 26：原村民集体组织用地为深圳提供超过 50%的住宅面积 ... .. 30 图表 27：集体建设用地为北京供给近 19%的住宅面积 ... ... 30  精品行业分析报告 第一节 中国土地制度和改革的进程 一、我国城乡二元的土地制度 1982 年的宪法和 1986 年的土地管理法，奠定了中国土地城乡二元制的基础。在中 国，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地属于农民集体所有。国有 土地有偿使用，使用权可以交易；而集体土地由集体分配，使用权一般不能进行交易； 可交易的土地的价值自然就高得多。实行土地用途管制制度，严格限制农用地转为建 设用地。土地管理法后来于 1988，1998 年和 2004 年修订。 图表 1：土地管理法奠定了我国土地制度的法律基