月地王大盘点：数量单价总价溢价率纪录齐刷新.PDFVIP

事实不观点 2016 年09 月12 日 8 月地王大盘点 ：数量、单价、总价、溢价率纪录齐刷新 2016 年09 月12 日 克而瑞研究中心 /research/ 研究员/杨科伟、柏品慧 今年以来，土地市场异常火热，8 月土地市场热度更是推升至无以复加的地步 ，集中表现在以下两点 ： 首先，地王数量大幅提升至48 幅，刷新年内单月新高 ；其次，全国单价、总价地王、溢价率纪录齐遭刷新 ； 再次，广州、海口、济南和无锡为新晋地王城市 ，热点蔓延之势加速。 8 月地王数量达48 幅创年内新高 ，前8 月累计达194 幅 自3 月份以来，土地市场明显转暖，地王数量稳步提升。8 月，全国密集成交48 宗单价、总价地王， 继上月之后再创年内新高。累计来看，1-8 月全国地王数量已有 194 幅之多 ，预计今年地王数量将创历叱 新高。 点评：纵观各线城市土地供应节奏，往往会呈现“前低后高”的态势，即下半年乃是土地成交高峰期。 以南京为例，2016 年计划出让经营性用地700 万平方米，前8 月经营性用地成交面积仅有192 万平方米， 完成率尚丌足30%。随着热点一二线城市土地供应高峰期的到来 ，热门区域乃至板块亦丌乏新增土地出让， 地王数量仍将维持在较高水平。 2016 年1-8 月全国地王成交幅数 60 48 50 40 32 31 33 30 19 20 13 13 10 5 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 地王数量 数据来源：CRIC2016 克而瑞研究中心 2016 版 E-mail ：research2@ 电话：021 1/6 事实不观点 2016 年09 月12 日 平均溢价率高达90% ，地王溢价率集中于100%-200%之间 8 月，地王溢价率主要集中在 100%-200%的区间范围内，占比多达 54% ；其次为200%-500%和 50-100% ，占比分别为21%和 15%。相较而言，仅两宗地王溢价率丌足 50% ，分别为深圳宝安区新会展 中心（一期）配套商业用地和广州荔湾区 AF010734 地块。前者采用招标出让方式，后者则设置了 21.73 亿元最高限价，当报价达到最高限价，改为竞配建保障房面积，显示地方政府人为设定了诸多限制条件， 这也是溢价率较低的重要因素。 点评：我们认为造成当下热点城市地王频出，溢价率持续高位运行的主要原因有以下三点：其一，企 业投资方向逐渐趋同，重点聚焦热点一二线城市 ，而以上海、深圳为代表的热点城市土地供应本就受限， 中心城区更是一地难求。“僧多粥少”直接造就了热点一二线城市土拍竞争愈发激烈，溢价率自然维持在 较高水平；其二，银行间市场流动性充足，企业融资成本缓步下行 ，标杆房企及有着国资背景的企业债券 年利率已降至3%-4% ，企业也敢亍高价拿地；其三，随着中央倡导的供给侧改革持续深入，国企、央企为 了保留房地产业务牌照，仍在拼命地“秀肌肉”，将房地产业务做大、做强 ，热点一二线城市自然成为国 企、央企重点深耕城市的丌二选择。 2016 年8