王府井项目可行性报告-投融资.doc

王府井大街30号 大饽鸽17号 文化遗产四合院落改造项目可行性报告 华鼎正升投资集团 2013年6月8日 王府井大街30号、大饽鸽17号 文化遗产四合院落改造项目可行性报告 前 言 北京是历史文化名城，为元、明、清三代政治、文化中心。京师文化与地方文化、中华文化与外来文化的交融，使其具有其他任何城市不可比拟的独特风貌和历史氛围，旧城区基本格局和独具特色的传统四合院建筑是古都风貌唯一的、不可替代的载体。四合院是构成京城建筑群的重要组成部分，形成了最具特色的建筑体系。它是北京传统文化的写真，亦是中国古代城市建筑之精华。 像埃菲尔铁塔和香榭丽舍大街一样，北京王府井商业大街早已经名声在外了。而对于众多的国人来说，到北京一趟，逛王府井和爬长城一样，是必不可少的程。 1、项目位置：王府井大街30号院、大鹁鸽胡同17号院。 2、占地面积：4100平方米（待测量，没有土地权证） 3、建筑面积：3544.5平方米（30号院1399㎡；17号院2145.5㎡）（现有） 4、产权性质：产权属北京轻工局 二、项目现状 1、王府井30号院和大饽鸽17号院目前产权单位：产权人为北京轻工局。 大鹁鸽17号有两座4层高的建筑，目前为两家正常营业的小旅馆(春豪宾馆、安泰宾馆)， 2、本项目（王府井大街30号院、大鹁鸪17号院）已被北京市东城区政府列为危房改造项目（东危改办资[2008]15号文件），并由东城区房屋土地经营管理中心授权委托北京北方华鼎房地产开发有限公司（华鼎正升集团公司下属控股子公司），依据[2008]15号文件以北京危旧四合院微循环改造模式对本项目进行搬迁改造。 3、华鼎集团与产权人，以产权房屋补偿搬迁改造，由华鼎支付产权人权款20000万元。 4、华鼎已对原有住户办理拆迁，目前院内已经没有居民。 三、周边环境 王府井大街，南起东长安街，北至中国美术馆，全长约三华里，是北京最名的商业区。 王府井大街的整治规划，将其定性为“北京商业第一街”，商业风格以“现代”、“新潮”为主，整治改造后的王府井大街，从金鱼胡同到与长安街相界的南口，八百一十米长略呈波浪型的大街两侧分布着十二个大型商场，除原有的百货大楼、工艺美术大楼、穆斯林大厦、外文书店、协和商场、新东安商场外，还新建了百货大楼新楼、东华服装、明辉大厦、好友世界、丹耀大厦、东方广场等六个大型购物娱乐商务综合性商厦，大型商场一条街的格局在北京可谓是独一无二的。 位于区域南部，王府井大街东侧，属东华门街道办事处管辖，呈东西走向，东端曲折。东起灯市口北巷，西止王府井大街，南邻灯市口大街，北与小鹁鸽胡同相通。全长265米，宽5米，沥青路面。 鹁鸽即家鸽，灰黑色，胫胸部有暗红的色彩。《京师坊巷志稿》：“元时鹁鸽市在喜云楼下，楼今无考，或当在此。”胡同由此而称。　　 大鹁鸽胡同的西口是人艺剧场南墙。与鹁鸽胡同相对，其北是小鹁鸽胡同，西口是人艺剧场的北墙。基于此，“文革”之中，两胡同统称新文艺胡同。 1、补偿方式：【2013年】华鼎支付产权人房屋补偿款， 2、补偿成本：本项目房屋补偿为【 2】亿元人民币。 五、项目改造方案 1、按照初步规划建设方案（已得到北京市规划委员会领导的认可）王府井项目为8栋地上两层、地下一层古典式院落，局部可以建设三层， 总建筑面积6707.3平米， 其中地上建筑面积3584.2平米，地下建筑面积3123.1平米，（如增加局部三层，地上建筑面积可增加到4900米）容积率：0.97，绿化率15%，机动车位：26辆。 总建筑投资预算：15000万元。 2、项目建筑预案 按照传统古典式院落建设，在院落建设中大量采用原四合院建筑文物，保留古典院落的建筑传统风格，同时增加现代建筑元素，室内保证全天候供暖和空调，方式采用最新技术的地源热泵，保证居住者的舒适以及高端品味的需求，屋内精装修按照1万元每平米装修标准建设，每户安装高档电梯，院落主要梁柱采用传统古建工艺外建设，家具陈设采用红木材料，保证建筑传统四合院风貌。 3、项目建筑工程管理方案 见附件：华鼎集团工程管理制度 六、项目投资 1、投资计划 本项目总投资为4.4亿元人民币，其中用于置换产权2亿元、产权交易税款5000万元、拆迁（华鼎公司已垫付）3000万元、建安费约7000万元，装修费用7000万元，不可预见费用1000万元。 2、运作模式 本项目将采取成立基金投资运作方式，以基金投资购买房屋产权，并将本项目产权直接过户到基金控制的项目公司名下。 3、产权交易操作步骤 A、华鼎负责产权单位办理产权置换交易协议签订工作。 B、支付产权交易款，双方到北京市房屋产权交易中心办理产权过户。（产权证过户时间约10天——30天） C、新产权人持房产证到北京市土地局办理土地证。 （约3个月）