华宇集团龙潭寺项目商业策划定位报告PART2.ppt

7.3核心竞争对手——上古天地参考案例 大阪难波公园：购物中心与办公楼的综合体。从接地平面上升到8楼的高度，层层推进，绿树掩映。 南京水游城：16.7万方大型综合体，以流动的水为主体，营造一个集购物休闲娱乐餐饮旅游文化等为一体的休闲购物主体公园。 7.3核心竞争对手——上古天地 规划设计的宗旨 封闭式商业模式已经日渐式微，而“开放式”商业模式虽然有效增加了商业延展面，对建筑体快过密的切割不免有琐碎之嫌。 在设计中，注重将项目设计以消费为目的，注重空间变化，不断让顾客产生好奇心，延长顾客停留时间，力求让游客长时间停留而没有单调的感觉。 7.3核心竞争对手——上古天地 规划设计注重 多功能、多业态、复合型 区域性园林主题风情街区 消费参与性、提升商业价值 提供最合理的商业配套 7.3核心竞争对手——上古天地 7.3核心竞争对手——上古天地 7.3项目竞争分析小结 金科 天籁城 3万方的商业体量与整体20万方相比，其商业仅是加强型的邻里中心 超市作为主力店吸引人流 国美电器作为主力店吸引区域客户 其他作为社区配套有足够的住户支撑 上古天地 （向龙12组项目） 五星级酒店配套提升项目品质 自身地块较小，故用独特建筑形态提升商业价值形式区域地标 注重自然与建筑的关系，引入空中花园、绿洲概念，符合成都人对户外的向往 华宇龙潭寺项目 如何定位？ 差异化 规模化 客群精准定位 金科项目占领先机 向龙12组项目业态与本案类似，存在直接竞争 机会：区域内此前无任何大型商业配套，2个竞争项目加上本案能形成规模和聚集效应，使得区域商圈形成 第八部分 案例借鉴 1 2 项目竞争策略方向 万达锦华城 8.1万达锦华城——项目概述 成都万达广场 城市区域：锦江区东二环 房屋用途：住宅公寓。商业。办公物业 建筑面积：约40万平方米 项目背景：在2004年城东有一定区域人口但 消费能力一般，无大型区域商业配套的前提下，选址新兴中心区，开始运作万达广场在成都的第一个项目，当时的背景与本项目相似 运营时间：2007年底商业全面开业，2008年下半年住宅交房 总体规划：由万达锦华城和万达商业广场两部分组成。万达锦华城作为其高尚住宅部分，商业部分包含了百货、超市、休闲餐饮、国际影院、酒店式公寓、写字楼等多种建筑形态 -1F-4F伊藤洋华堂 8.1万达锦华城——建筑规划特点 第三代万达广场代表，以全新思维打造了被称为“商业中心的灵魂与纽带”的室内步行街，从而实现建筑体平面立体的互动 单体建筑，形成五大主流业态 百货卖场、商务公寓、写字楼、文化娱乐、主题餐饮五大业态，定位清晰，消费倾向明显，通过室内步行街和中心广场相连。 室内步行街直接与东南西北各出口和广场相连，是人流集散地。在此，可将人流集中，再统一向各大业态板块分配输送，起到交通枢纽的作用。 步行街外的广场宽敞可做各种室外促销活动聚集人气 8.1万达锦华城——运营模式及主力店配置 开发思路 规划设计（大型特色主力店招商同时进行）——公寓先行销售——签订特色主力店——特色主力店试运行——整体开业——保留办公物业销售 运营模式 订单地产：在项目开工之前完成主力店招商，整个项目的70%-80%的租赁面积已经确定 只租不售：针对商业中心和五星级酒店 商业名称 楼层 面积 说明 万千百货 -1F-3F 约3万平 中高端时尚百货品牌 万达影城 3F-4F 约1万平 目前全成都最大的影城 伊藤洋华堂 -1F-4F 4.5万平 在成都开设的第3家店 韦德伍斯健身 4F 5000平 香港健身中心 大歌星KTV 2F 5000平 全国连锁娱乐机构 电玩城 1F 5000平 丰富多样的游乐设施 国美电器 1-2F 1万平 电器销售专家 8.1万达锦华城——经营现状评价 各大业态经营状况好坏不一，目标客群定位的准确程度，决定了其繁荣程度。 伊藤洋华堂 万千百货 定位普通居民阶层日常消费 填补了东光、龙舟路区域大型 超市的空白 与周边商业项目形成强有力的区隔 保证了普通居民阶层人流量 各种服务细节和周到的设施设备 吸引人流并停留顾客（各楼层的免费饮用水、儿童乐园、母婴室等） 定位不清晰 业态、品牌设置没有明显特点 与周边商业项目没有形成有力的 区隔，完败于伊藤洋华堂 吸引力不足，顾客稀少 万达影城、餐饮、大歌星KTV 家庭娱乐消费的定位于项目覆盖区域内的住宅聚集现状相辅相成，餐饮、电影院、KTV各种业态的互为补充保证了其持续稳定的繁荣。 人气最旺、生意最好 人气不错，节假日火爆 经营状况最差，人气稀少 8.1万达锦华城——经营现状评价 除开伊藤洋华堂由于自身强大系统的运营实力最为成功外，在电商对传统商业冲击巨大的市场环境下，万达广场的餐饮业态配置丰富、定位精准、选择面广，成为该项吸引人气的重要业态，使得