7香港房产周期研究.ppt

Hong Kong style 一.何谓房地产周期 房地产周期是指房地产经济水平起伏波动、循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段，复苏—繁荣—衰退—萧条循环往复的四个环节。 其波动过程可划分为长期趋势，景气循环，季节波动，随机波动等四种形态。 房地产周期与经济周期 复苏，萧条滞后（保值，增值），繁荣，衰退超前（投机） 香港房地产周期 第一个繁荣期：1946年—1952年，即二战结束至朝鲜战争爆发的这一段时间。繁荣原因 二战结束后，经过战争破坏的香港满目疮痍，建筑物损坏严重，加上战后人口大量回迁以及因大陆内战而逃难来香港的大量人口，使得香港的住房极为紧张，大部分居民的居住条件十分恶劣，极为简陋的棚屋、木屋和纸皮屋众多，“房荒”现象十分严重。由于缺房，房价、地价和租金飙升，尤其是租金上涨迅速、涨幅巨大，因为绝大部分当地市民和逃难人口都买不起房，只能选择租房。短时间内急剧增加的近百万人口给市场创造了巨大的需求，成为香港房地产市场繁荣的主因。此期间，房价上涨相对缓慢，因当时房屋买卖以整栋为主，能够购买者极为有限，直到吴多泰和霍英东两位前辈分别创立“分层出售”和“分期付款”模式之后，物业交易量才迅速增加，这一阶段，虽然发展较快，但由于需求相对较大，没有出现投机和过热现象。 衰退原因 1950年6月朝鲜战争爆发，10月中国人民志愿军入朝参战触怒了美国，受美国操纵的联合国对中国大陆实行制裁、禁运，香港传统的支柱产业——转口贸易一落千丈，经济陷入萧条，刚刚开始繁荣的房地产市场受到波及，陷入萧条。 香港房地产周期 第二个周期1953年~1957年 繁荣原因 ●朝鲜战争结束后，香港经济开始转型，不再依靠转口贸易，开始转向工业化； ●东南亚游资为躲避骚乱大量进入香港房地产市场； ●“分层出售”和“分期付款”的推广使个人购房门槛大大降低，刺激了需求； ●政府的旧城拆迁改造政策造成了新的“房荒”； ●政府的一些建筑条例有利于降低开发商的建筑成本如法定的楼层高由10尺6寸降低为9尺6寸，提高了建筑限高和容积率等。 ●地产市场的繁荣导致了楼价和地价的暴涨，特别是地价涨幅惊人，主要商业区的地价不到一年涨幅超过100%。楼价虽然也有所上涨，但幅度要远小于地价，因为此时香港市民的收入水平普遍不高，能够买的起楼的人家极为有限，买得起楼的仍然是少数富裕的市民、中产阶级和和海外华侨等。 由于楼价的涨幅要远小于地价的涨幅，故对于地产商而言，购地成本较高，加上香港政府鼓励拆旧建新，因此，在老商业区拆旧建新成为开发商的重要选择，另一方面，为了降低地价成本，楼房开始向空间发展，一些11层以上的楼房开始出现，这些楼盘现在不算什么，但在当时，却具有革命性意义。 在地产市道繁荣的情况下，大量的开发企业出现（当时的香港习惯称房地产开发公司为置业公司），银行也开始积极进入房地产行业。 衰退的原因 ●投资规模过大造成市场供过于求而市民的购买力有限； ●楼花买卖制度普遍化并产生了许多问题如炒楼花，挪用购房款等； ●政府开始对楼花买卖进行管制，如规定开发商必须有一定比例的自有资金才可以出售楼花，卖楼花的所得款必须存在银行的专门帐户，专款专用，不得挪作他用，否则将会面临惩罚； ●部分游资逃离出香港。 香港房价与房租增长率 香港房地产周期 第三个周期1959~1969繁荣原因 ●工业化快速推进，经济开始起飞； ●人口快速增长，达到300万人，总需求增加很快； ●居民收入大幅度增加，购买力迅速提升； ●欧美等国家的资金以及东南亚的资金大规模进入香港，由于利润相对较高，大量资金涌入房地产行业；●政府的一系列政策也间接刺激了地产市场的复苏和繁荣 第四个周期1968~1973这是香港房地产市场的黄金时期之一 第五个周期1976~1981这是香港房地产市场最重要的发展时期，一大批新兴地产集团崛起，纷纷上市融资，壮大实力，改变了香港地产的竞争格局。 第六个繁荣期：1985年—1997年，这中间又有短暂的调整，分别是1989年—1990年，1994年—1995年上半年 香港房价指数 香港房屋及土地成交，住宅增长率，住宅空置率 何亮亮：浅谈香港房地产现状 对于房地产波动周期该如何对待 结论 宏观经济景气波动与房地产市场波动存在高度正相关，房地产市场是一个不完全市场，受到土地资源的稀缺性和垄断性等因素的影响，为了确保其稳定健康的发展，需要政府的干预和调控，而政府在制定相关政策的时候要充分研究当时的经济和市场发展状况，并进行相关的经济预测，要考虑到可能出现的各种情况，准备好相应的措施。在政策的制定上要考虑其滞后效应。。。。。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * * * * * PPT模板下载：/moban/ 香港房地产周期 目录 1 房地产周期与经济周