万科集团地产前期拓展经验分享.ppt

道然 （四）股权收购模式的基本原则 1）被收购公司具备股权收购基本条件原则 被收购公司不具备收购股权收购基本条件的，合作方要通过资产剥离、股权清理、债务清偿等方式使被 收购公司达到股权收购的基本条件，不能达到则不收购。 2）优先收购新设项目公司模式原则，三种模式中优先采取新设项目公司模式。 1） 股权收购价格：股权收购价格的标准是合作方在项目公司注册资本的实际出资额。 （五）优点：缺点 1）、优点： A、手续简单。一般只需签订股权转让协议并办理股权转让的变更登记手续（外商投资企业还应办理股权 转让的审批手续）不涉及土地使用权的过户及建设手续的更名等手续（广州例外）； B、费用节省。无须缴纳土地使用权转让契税、交易费。 C、开发快捷。无需再另行成立房地产公司。 2）、缺点：债务风险特别是或有负债风险难以控制。需要通过约定项目公司在收购前的一切债权债 务均要由原股东负责清理、承担并应提供相应的有效担保或留下一定比例的转让金作为保证金等方 式尽可能降低风险。 96 道然 （六）（或有）负债风险的防范 1、股权收购模式主要风险——被收购公司（或有）负债风险的防范 1）或有负债：或有负债是过去形成的潜在义务，主要体现为资产负债表中没有体现、或者我们不能发 现的债务，主要有：A、已贴现商业承兑汇票；B、未决诉讼、仲裁；C、为其他单位提供债务担保 等。 2）被收购公司在被收购后仍然需要对债权人承担偿付或有负债的义务 被收购公司的或有负债由被收购公司直接对债权人承担，而不是由被收购公司的股东承担。在万科收 购后，债权人仍然有权要求被收购公司承担，即使万科与合作方约定：由合作方承担收购前被收购公 司的全部债务（包括或有负债），但该约定不能对抗债权人，债权人仍然有权要求被收购公司承担， 当然，在被收购公司，万科有权向合作方追偿。 2、或有负债风险防范的主要措施及其实施步骤 1）或有负债象暗礁，从财务报表中难以发现，或有负债的产生于分为两个阶段，一是收购前，收购前又 分为签署收购协议前，签署收购协议后接管被收购公司前，二是收购后。对于收购后或有负债风险 的防范，主要是在收购后，万科要控制被收购公司的经营管理，控制被收购公司的印章、帐户等控 制。 97 道然 在此，着重谈谈收购前或有负债的风险防范要防范或有负债的风险： 首先，在收购前要尽可能使多数暗礁水落石出，让暗礁浮出水面。 其次，在签署收购协议后接管被收购公司前，要限制或有负债的进一步产生。 再次，或有负债要明确由合作方承担，合作方承担要有几个前提：一是事先约定由合作方承担，二是合作 方有诚信，不会逃避责任，不会跑，或者做到合作方无法逃避责任，想跑跑不掉，三是合作方要有资产承 担债务。 98 道然 第一步：发现和发掘或有负债 发现和发掘或有负债——让暗礁浮出水面主要措施主要有： A、收购前的调查和评估：被收购前万科或者委托中介机构对被收购公司及其合作方的资信进行调查了解， 对被收购公司的资产负债、对外担保、员工、税务等情况调查了解，查明是否有未交纳税费、未支付 员工工资保险，有无对外担保等情况。 B、收购前的公告、债权登记和债务清偿：除万科自身或者中介机构调查外，在股权收购前，采取公告的 方式，请被收购公司的债权人在一定期限内进行债权登记，使或有负债进一步显山露水。 C、向被收购公司的有关人员了解：为挖掘深层或有负债风险，可向被收购公司的财务等人员了解被收购 公司或有负债情况。 第二步：限制或有负债的进一步产生 签署收购协议后接管被收购公司前，要限制或有负债的进一步产生。措施有：被收购公司的印章、帐户、 营业执照、税务登记证等由双方共管，知会有关银行、税务等部门，明确限制合作方在此期间要维持被收 购公司的经营现状，不得修改章程,分派股利和红利,并不得将其股份出售、转移、抵押处置，不得使被 收购公司增加负债（包括或有负债），否则责任由合作方承担，并对万科承担违约责任，万科有权终止收 购。 99 道然 第三步：及时向合作方追偿 发现或有负债、限制或有负债的进一步产生，是防范或有负债的有力措施，但不能完全避免潜伏的暗礁— —或有负债的存在，一旦存在和发现这样的或有负债，对债权人来说必须由被收购公司承担，而万科要保 留的是向合作方的追偿权。 要使万科的追偿有一定的保障，必须满足以下条件： A、 通过协议约定：被收购公司收购前的负债（含或有负债）由合作方承担。一般要求订立“或有债务在 交割时由合作方负担”的条款,以及“交割后发现的或有债务如合作方、被收购公司未曾如实陈述,无论是 否为故意过失,均负担责任的条款。发现或有负债时,万科有权向对方索赔,索赔期间,越长越好。 B、 发现或有负债，合