房地产价的宏观调控PPT.ppt

房地产价格的宏观调控 组员： （一）宏观调控的定义 宏观调控（简称宏调）是政府实施的政策措施以调节市场经济的运行。 房地产宏观调控，指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。 （二）宏观调控的背景 二十一世纪中国的房地产市场是个充满想象力和有待开拓的新领域，但不可讳言的是，这个有待开拓的领域也充满了许多的风险和挑战，同时也存在着咨询与法律方面的欠缺。 2013年全年来看，一线城市和部分二线城市表现较热，房价有持续上涨和反弹的市场风险；三四线城市则由于市场供应量充裕，市场整体表现相对平淡，价格上涨动力不足，一些城市还出现了市场成交量低迷、房价下跌或停涨的状态。 （三）宏观调控的原因 一，多年来，房地产调控均见成效、房价越调越涨的严酷事实，让市场各方对调控产生了经验性“抗体”。 二，多年来，房地产调控无效而终，所出台的诸多政策执行不到位，尤其是政府在2008年的救市举措，让公众对政府的调控及调控的决心产生了质疑甚至不相信的心理反应。 三，尽管不断出台各种调控政策，但并没有触及土地财政这个问题。 四，多年来，住房保障工作严重滞后，欠账太多。虽然中央政府在此轮调控中强调了加强保障性住房建设，对整体市场来说一时难见成效。即便各地能完成计划，但离满足市场需要还将相差甚远。而且，这种情况短期内还难以解决。 五，政府出于刺激经济增长的目的，大量投放货币和信贷，造成市场流动性持续过剩，同时经常化维持负利率状态，在一定程度上容忍乃至放任投资泡沫和通货膨胀。 （四）宏观调控的目的 房价调控的主要目的在于抑制房价过快上涨，稳定市场房价。公众在对房市走势和房价预期观望的同时，也对政府的调控行为和调控效果予以观望。 2010年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，并且先后采取了土地、金融、税收等多种调控手段。 （一）中国房价最贵的十大城市 一、北京均价：32131元/㎡ 二、上海均价：31670元/㎡ 三、深圳均价：30615元/㎡ 四、三亚均价：25046元/㎡ 五、厦门均价：18747元/㎡ 六、广州均价：18484元/㎡ 七、杭州均价：18208元/㎡ 八、福州均价：15569元/㎡ 九、温州均价：14870元/㎡ 十、南京均价：13877元/㎡ （二）当前我国房价虚高是不容争辩的事实 无论从“租售比”还是“房价收入比”上衡量，都能说明：中国的房价虚高，尤其表现在一线城市。比如一般认为良性运行的房地产市场，租售比为1：200到1：300，房价收入比为4至6倍。我们身边可以看到的租售比为1：600甚至1：1000、房价收入比为20倍甚至30倍的比比皆是，都远远超出可以接受的范围。 （三）我国房价将面临较为严厉的调控措施 房地产价格虚高，已引起中央政府的高度重视。房价虚高可能重蹈“东南亚金融危机”的覆辙或复制次贷危机。房价虚高会导致地产泡沫，最大的危害是将引发经济危机。东南亚金融危机让人记忆犹新，美国次贷危机的阴魂未散，前车之鉴，后事之师，中央政府已引起了高度重视，必然会出台适宜的调控措施。 （四）供求状况不容过于乐观 当前，许多“口水”专家在各种利益的驱使下，一味地鼓吹房地产市场需求如何旺盛，潜力如何巨大，前景如何广阔，但现实状况究竟如何呢？ （1）空置率过高，说明供过于求，至少说明暂时存在实际需求不足。 （2）城镇化的持续拉动房产需求是纸上谈兵。 （3）各地市民持币观望，说明房产并非他们的急需品。 （一）独立经济学家：谢国忠 日前，谢国忠在厦门大学EMBA鼓浪屿名家论坛上发表当前国内经济前景与展望主题演讲，当谈到房地产领域时，谢国忠抛出千万别买房子，有空房子赶快卖掉的观点。 谢国忠指出，目前市场形势有点转变，如果以房价与收入比算的话，中国的房价在全世界是最高的，香港的房价也高，但是房价收入比是15倍，而发达国家只有6倍，但是中国的北京、上海最高已经达到二三十倍。 买房子的话考虑两个方面，第一是租得出去的房子才考虑，第二是考虑房租回报率。中国没有那么多人，人口下降，那么房地产一去不复返，房价永远是下降的，2020年已经不远了，2015年中国社会将进入老龄化阶段，到2020年人口将会下降，现在没有必要去买房子冒险，不要做发财的梦，现在把房子卖了一辈子开心。 （二）SOHO中国董事长：潘石屹 潘石屹日前表示，如果政府没有太离谱的干预，中国房价暴涨的可