房地产估方法与程序比较法、成本法.ppt

第五部分 比较法 第一节 基本原理 第二节 估价程序 第三节 技术要点 第四节 应用举例 第一节 基本原理 概念 又称市场比较法。 将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 比较法估算的价格称为“比准价格”。 理论依据 （原理） 替代原则 第一节 基本原理 适用对象 具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准厂房等。 适用条件 在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。 应用的关键和难点 房地产状况的修正（区域因素和个别因素的修正） 第二节 估价程序 1、搜集交易实例； 2、选取可比实例； 3、建立价格可比基础； 4、进行交易情况修正； 5、进行交易日期修正； 6、进行区域因素修正； 7、进行个别因素修正； 8、求取比准价格。 第三节 技术要点 技术要点之一：搜集交易实例 资料来源、建筑平面图等 第三节 技术要点 技术要点之二：选取比较实例（≥3，≤10个） 1、区域相同或相近（同一供求圈的类似地区） 2、用途相同 3、建筑结构相同 4、权利性质相同 5、交易类型与估价目的吻合 6、可比实例的成交日期与估价时点接近 7、可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可修正为正常成交价格 第三节 技术要点 技术要点之三：建立价格可比基础 1、统一付款方式（交易日期一次付清） 2、统一化为单价 3、统一币种和货币单位（用可比实例成交日期市场汇率换算） 4、统一面积内涵 5、统一面积单位 第三节 技术要点 技术要点之四：交易情况修正 1、交易情况修正的缘由 有利害关系人之间的交易 急于出售或急于购买的交易 交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易 交易双方或某一方有特殊动机或偏好的交易 特殊交易方式的交易 交易税费非正常负担的交易 相邻房地产的合并交易 受债权债务关系影响的交易 第三节 技术要点 技术要点之四：交易情况修正 ——不能修正为正常交易价格的案例不能作为可比实例！ 2、交易情况修正的方法 采用百分率法公式为： 正常价格=可比实例成交价格/（1+交易情况修正系数） 注：交易情况修正系数通常是以正常价格为基准来确定。 交易税费非正常负担的修正公式为： 当交易税费全部由买方承担时， 正常成交价格=卖方实际得到的价格+应由卖方负担的税费 当交易税费全部由卖方承担时， 正常成交价格=买方实际付出的价格+应由买方负担的税费 第三节 技术要点 技术要点之五：交易日期修正 1、交易日期修正方法 采用百分率法公式为： 可比实例在成交日期时的价格×交易日期修正系数=在估价时点时的价格 注：交易日期修正系数通常以成交日期时的价格为基准来确定的。 第三节 技术要点 技术要点之五：交易日期修正 2、交易日期修正系数类型 价格指数——定基价格指数、环比价格指数 价格变动率（要与估价对象类似房地产的价格变化情况吻合） 第三节 技术要点 技术要点之五：交易日期修正 价格指数 1、采用定基价格指数进行交易日期修正的公式： 2、采用环比价格指数进行交易日期修正的公式为： 可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数=在估价时点的价格 第三节 技术要点 技术要点之五：交易日期修正 价格变动率 采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为： 可比实例在成交日期时的价格×（1+价格变动率）期数=在估价时点的价格 采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为： 可比实例在成交日期时的价格×（1+价格变动率×期数）=在估价时点时的价格 中房指数 (CREIS) 由中国房地产开发集团于1994年开始测算。覆盖20多个城市。按季发布，为定基指数。 地价指数 国土资源部土地利用司、中国土地勘测规划院，对长三角、珠三角两个重点地区、30个主要城市地价进行监测。为定基指数，以2000年为基期。 第三节 技术要点 问题： 以上房地产价格指数、地价指数在估价案件中能否应用？应该如何应用？ 第三节 技术要点 技术要点之六：房地产状况修正 1、房地产状况修正的内容 区位状况修正：繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度（属于估价对象之外的部分）、临路状况、楼层、朝向等 权益状况修正：土地使用权年限，城市规划限制条件（如建筑容积率）等 实物状况修正： 土地——面积大小、形状、基础设施完备程度（属于估价对象之内的部分）、土地平整程度、地势、地质水文状况等； 建筑物——新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、平面