赎楼业务解.doc

赎楼业务详解 一、赎楼简述 ? 赎楼，是指在二手房交易过程中，由第三方出资替卖方（房产出让方）归还银行贷款，解除房产抵押，赎回房产权利证明的垫资或信用服务业务。赎楼业务的方式很多，常见的包括现金赎楼、转按揭贷款担保、同名转按揭贷款担保、凭证押回执放款担保等四种。除现金赎楼外，其他三种赎楼业务都要以取得银行担保授信为前提。 ? 目前市场上的以现金赎楼居多，现金赎楼是指卖方将其房产转让给买方时，根据买方的申请，由放款机构以现金出资替卖方偿清原银行按揭贷款，以便顺利办理房产过户的业务。 ? 现金赎楼分为交易类赎楼和非交易类赎楼。 ? 1、交易类赎楼，即用于转按揭： 目前，不少处于银行按揭贷款偿还期内的商品房大量涌入二手楼市。深圳现在尚无法办理住房抵押转让登记，市民要想出售尚处于按揭期的住房，就必须到银行把余款付清，把房产证赎出，才能进行转让和买卖。这就是交易类的赎楼，这种同一套房产变更借款人，变更抵押，就叫做转按揭。 ? 2、非交易类赎楼 处于银行按揭贷款偿还期内的商品房，由于升值或者已经偿还了相当长一段时间的按揭供楼款，业主希望用该房产从银行获得更多的贷款，可以先将房产从银行赎出，然后重新抵押给银行办理红本房抵押贷款，这就是常说的“加按揭”，也需要赎楼。 ? 以上两种情况都需要先垫付一部分资金，付清银行按揭余款，即赎楼款。 ? 二、赎楼业务特点 ? 1、期限短，费率按照单笔收取 根据深圳房产交易情况，现金赎楼关内一般可在10-20天内完成；关外时间稍长，一般在20-30天之间。市场上目前以非交易性赎楼居多，所以一般借款人拿到银行的授信批复，放款机构才进行放款，并且重新办理抵押登记手续约为5个工作日，时间长短上比较固定。 目前现金赎楼收费标准为： ●使用现金20天以内，费率为1.5％； ●使用现金超过20天，但在1个月内的，费率为2％； ●使用现金超过1个月，以后每增加15天增加1.0％ ? 2、风险较低 现金赎楼业务由于有真实交易背景，金额较小，期限较短，只要能够保证房产抵押解除瞬间不被第三人查封，几乎没有风险，只要做好过程控制风险就完全可控。因此，对于一家放款机构而言，现金赎楼业务可作为资金过桥业务的补充业务，以弥补资金过桥业务空挡期的资金闲置成本。 ? 3、强调过程控制 为了有效控制风险，放款机构需专门跟进业务办理，在借款流程中严控风险。借款人全权委托放款机构进行房产的公证转让、抵押、出租，放款机构获得业务的全权操作权限。并且要求一定要拿到银行批复才可进行放款。并要求借款资金专款专用，专门派人去银行确定房贷的还款账户和借款资金的赎楼用途，监督业务办理的整个过程。 ? 4、业务来源较多依赖房产中介 赎楼一般为短期，且业务很容易受市场房价决定。因此，对于放款机构来讲，利息收入有限。必须通过一定的业务量赚取一定收入。市场上的P2P网贷公司等放款机构一般采取与房产中介、担保公司等合作，因为此类机构有较大的客户群体和资金需求。如果建立长期的合作伙伴关系，也有利于降低风险。 ? 三、赎楼业务流程及风险点 ? （一）业务流程 参与人员 办理要求 合作机构发出业务申请 风控部负责人 通过微信群、QQ群进行业务发布 风险管理部接单，去银行核查是否存在此单，进行借款人资信调查 调查员 查验《业务递交标准》资料齐全，确定贷款期限 借款人全权委托调查员办理赎楼业务 调查员 审核资料（原贷款合同、抵押合同、原贷款银行欠款清单原件、新银行的贷款审批意见复印件） 通过核查，上标；资金募集齐全，放款 法务人员、上标员 法务人员审核资料的完整性，发标募集全资金然后放款至赎楼账户。 提交还款凭证给平台 与原银行解除抵押登记手续 财务部、担保机构、借款人、调查员 公证书、房产证 新银行办理抵押登记 银行放款于指定账户 调查员或业务员 平台业务员控制银行账户，关注资金进账情况 P2P公司提取资金并回款于投资人 财务人员、银行 平台收取银行放款，扣除售楼费用等，回款给投资人。 ? （二）风险点赎楼贷款周期较短，一般在1个月内，资金用途明确，且容易监控，风险比较小，业务相对保守，因此收益也相对较低，必须有一定的业务量做支撑。这种业务均为短期，非常适合P2P网贷的短期投资者。赎楼操作中也面临的一定的风险，例如房子被查封，新银行放款要求有明确资金去向等。 二手房引发的争执主要有以下几种情况：1、买方交了赎楼款，卖方不履行售楼及交房义务；2、卖方当时购买房屋，只签订了商品房买卖合同，却未办理房产证，买房支付了赎楼款后，房产证却一直办不下来，买方的权利就得不到保障，时间一长，一旦楼价上涨，由于没有办理过户，卖方在利益的驱使下可能将房产转卖他人，让买房处于不利境地。3、卖方恶意欺诈，把卖方交付的赎楼款挪为他用，而不交付给银行用于赎楼，导致买房利益受损。