建筑及房地产业营改增政策与管理-江西国税局.pptVIP

二、建筑企业与发包方签订建筑合同后，以内部授权或者三方协议等方式，授权集团内其他纳税人（以下称“第三方”）为发包方提供建筑服务，并由第三方直接与发包方结算工程款的，由第三方缴纳增值税并向发包方开具增值税发票，与发包方签订建筑合同的建筑企业不缴纳增值税。发包方可凭实际提供建筑服务的纳税人开具的增值税专用发票抵扣进项税额。 发包方 施工方 （集团企业 分公司） 总包方 （集团企业） 签订总包合同 内部授权 直接开票 ①建筑法对建筑总承包有严格资质要求，且不允许建筑工程整体分包； ②11号公告允许通过内部授权或三方协议，解决企业内部分包模式中，纳税主体和发票开具抵扣问题； ③可以理解为，根据《试点实施办法》第二条规定，认定实际施工方为纳税义务人。 ?延伸：省局对老项目类似问题有明确意见 问题来源：建筑老项目，总包方与实际施工方不是同一单位，营改增前双方协议约定由施工方在建筑地地税局代开发票给业主；营改增后，总包方以前期协议约定为由，拒绝以自己名义向业主开具发票，如何处理？ 处理意见：为老项目提供建筑服务，可以分以下三种情况分别处理（省局问题解答）： ①如试点前总包方仅收取管理费，业主直接付款给施工方，工程施工、材料采购等由施工方全面负责，且营改增后三方（发包方、总包方、施工方）签订补充协议，同意由施工方向业主开票的，可以确定施工方为纳税义务人，由施工方按规定向业主开具发票（自行开具或申请代开）和申报纳税。 政策依据是试点实施办法第二条，注意与2017年第11号公告第二条差异 ②如无法提供约定上述事项的三方协议（如业主不认可），应确定为建筑服务分包业务，由施工方向总包方开具发票，总包方再向发包方开具发票，分别按规定申报纳税。 政策依据还是试点实施办法第二条 ③对如果施工方为总包方的外派非独立纳税机构（如未办理税务登记的项目部等），应当向服务发生地国税机关办理报验登记，按规定在服务地预缴税款。 如总包方为一般纳税人的，应当自行开具增值税发票，如果总包方属于小规模纳税人，可以按照规定向服务发生地国税机关申请代开增值税专用发票。 三、纳税人在同一地级行政区范围内跨县（市、区）提供建筑服务，不适用《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》（总局2016年第17号公告）。 ●公告发布后，政府、企业和税务部门对该条款非常关注，具体来说，集中关注以下几个问题： ①在同一地级行政区内跨县市区提供建筑服务，真的不要在服务地预缴增值税了吗？ 答：是的！4月20日，总局货劳税司林枫副司长全国一季度税收新闻通报会表示：为节约建筑企业办税成本，对建筑企业在同一地级行政区范围内提供的建筑服务，在机构所在地统一纳税。 ?为什么这样调整？ 水电煤气安装、家装...... ②该规定适用房地产企业吗？ 答：不适用！ ③是不是就不用开外管证、报验登记了？ 答：在增值税管理上，建筑企业在同一地级行政区范围内提供的建筑服务，不再需要开具外管证和到服务地报验登记。企业所得税管理是否需要开具外管证，需征科处和企业所得税处明确。 四、一般纳税人销售电梯的同时提供安装服务，其安装服务可按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。 把握要点： ①这是一种特殊的混合销售处理方式； ②没有强调必须是销售自产电梯； ③应在合同约定分别计价； ④营改增后与营改增前，同类业务中销售电梯与安装服务收入占比大幅度变化。 纳税人对安装运行后的电梯提供的维护保养服务，按照“其他现代服务”（6%）缴纳增值税。 把握要点： ①安装服务是一次性的，维护保养服务是持续性的； ②即便维护保养服务与电梯购买安装在同一个合同中约定，属于安装运行后的维护保养服务也应当按其他现代服务缴纳增值税。 五、纳税人提供植物养护服务，按照“其他生活服务”缴纳增值税。 ①销售植物按销售货物缴纳增值税（如属于自产植物，免税），目前税率为13%，即将调整为税率11%； ②园林绿化公司提供的绿化工程业务，按提供建筑服务纳税；绿化工程完工后提供的植物养护服务，按其他生活服务纳税; ③提示：居民日常生活服务和娱乐服务不能抵扣，其他生活服务业能否抵扣看用途。 二、房地产业重点难点问题 （包括其他不动产业务） （一）主要政策（36、47号文+18、86号公告） ①18号公告仅适用于房地产开发企业销售自行开发房地产项目。（转让取得不动产适用14号） ②销售房地产老项目可选择简易计税。 ③土地转让金等可以差额扣除。 ④跨县销售自行开发房产项目实行“项目地预缴+机构领票和申报”管理模式。 ⑤销售房地产项目（无论是否异地开发）收取预收款按3%预缴。 （二）销售房产项目纳税义务发生时间 ①以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为