建筑业暨房地产业营改增政策解答-江西国家税务局.pptVIP

第四部分　房地产业政策篇 政策制度安排背景和目的 对于房地产的概念， 应该从两个方面来理解： 房地产既是一种客观存在的物质形态， 同时也是一项法律权利。作为一种客观存在的物质形态， 房地产是指房产和地产的总称， 包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋， 包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间， 包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自身的特点， 即位置的固定性和不可移动性， 在经济学上又被称为不动产。随着个人财产所有权的发展， 房地产已经成为商业交易的主要组成部分。 第四部分　房地产业政策篇 政策制度安排背景和目的 房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建） 而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。房地产开发与房地产开发经营是有区别的， 房地产开发是指在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。这是《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下称《城市房地产管理法》） 第二条第三款明确定义的。房地产开发是房地产活动中一项重要制度， 属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。而房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设， 并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。这是国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二条明确定义的。 第四部分　房地产业政策篇 政策制度安排背景和目的 房地产开发经营对国民经济有重要影响， 资金投入量大， 涉及土地资源的利用，所以国家对房地产开发经营的资格有严格要求， 不具有房地产开发经营资格的企业不能从事房地产开发经营。 与其他商品的开发相比， 房地产开发经营具有投资大、耗力多、周期长、高收益、高风险的特点， 这也使得房地产开发经营活动在社会经济生活中占据越来越重要的地位。在我国， 房地产行业的产业链条较长， 涉及面广， 社会关注度高， 对房地产行业实施营改增， 需要区分不同情况， 制定有针对性的政策措施。《财政部　国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔２０１６〕３６ 号） 中关于“房地产开发企业销售自行开发的房地产项目”， 增值税政策的要点是： 第四部分　房地产业政策篇 政策制度安排背景和目的 １、房地产开发企业中的一般纳税人自行开发的房地产项目， 不执行“纳税人自建不动产” 进项税额分期抵扣政策， 其进项税额可一次性抵扣。 ２、房地产开发企业中的一般纳税人销售试点前开工的老项目， 可选择简易计税， 征收率为５％； 销售试点后开工的新项目， 或者销售未选择简易计税的老项目， 适用一般计税方法， 税率为１１％， 但可从销售额中扣除上缴政府的土地价款。 ３、房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目（无论新项目还是老项目）， 都按照５％的征收率计算应纳税额， 不得从销售额中扣除上缴政府的土地价款。 ４、房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目， 在收到预收款时按照３％的预征率预缴增值税， 待纳税义务发生时， 再计算应纳税款， 并可扣除已预缴的增值税税款。 国家税务总局在３６ 号文件基础上， 发布了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告２０１６ 年第１８ 号， 以下称《办法》）， 进一步明确了房地产开发企业销售自行开发的房地产增值税政策的适用范围、计税方法、扣除土地价款的时间和方法、预缴税款的计算， 以及纳税申报、发票开具等方面的内容。 第四部分　房地产业政策篇 《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税2016年36号） 《国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告》（总局公告2016年18号） 适用范围： 1、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。自行开发，是指依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设 2、房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的 。 第四部分　房地产业政策篇 房地产老项目，是指（两个标准，二选一） 《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； 《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 第四部分　房地产业政策篇 一般纳税人销售自行开发新项目，只能适用一般计税方法 （无选择权） 差额征税（亮点） 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷