第7章 收益法.ppt

第 七 章 收 益 法 及 其 运 用 学习目的 了解：直接资本化法与报酬资本化法的比较。 掌握：收益法适用的估价对象和条件；报酬资本化法最一般的公式；净收益每年不变的公式；净收益在前若干年有变化的公式；净收益按一定比率递增的公式；预知未来若干年后的价格的公式；净收益测算的基本原理；不同收益类型房地产净收益的求取；资本化率与报酬率的区别和关系；投资组合和剩余技术。 熟悉：收益法的含义；收益法的理论依据；收益法估价的操作步骤；净收益按一定数额递增的公式；净收益按一定数额递减的公式；净收益按一定比率递减的公式；求取净收益应注意的问题； 报酬率的求取； 直接资本化法概述；收益期限和净收益流模式的确定；资本化率和收益乘数的求取方法。 第 七 章 收 益 法 第一节 收益法概述 二、收益法的理论依据 三、收益法适用的对象和条件 （一）收益法适用的对象 有收益或有潜在收益的房地产。 它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。 （二）收益法适用的条件 房地产的收益和风险都能够较准确地量化。 四、收益法估价的操作步骤 直接资本化法 第 二 节 报酬资本化法的公式 课前回顾 报酬资本化法最一般的公式 净收益每年不变的公式（有限年和无限年） 净收益在前若干年有变化的公式 净收益按一定比率递增的公式 巩固练习－选择 1.采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/Y+b/Y2表示（ ） ?A. 房地产净收益按一固定数额逐年递增 ?B. 房地产净收益按一固定数额逐年递减 ?C. 房地产净收益按一固定比率逐年递增 ?D. 房地产净收益按一固定比率逐年递减 2.按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0．98，则其依据为( )。 A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％ B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％ C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％ D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％ 巩固练习－计算 1、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500 m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价值为多少万元？ 2、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/ m2；如果该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格为多少元/ m2？ 3、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为多少万元？ 巩固练习－计算 4.某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为多少万元 ？ 5.预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为多少万元 ？ 6.现有某待开发项目建筑面积为3850 m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为2850元/ m2，若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为多少万元？ 第 三 节 收 益 期 限 的 确 定 第 四 节 净 收 益 的 求 取 一、纯收益 （净收益）测算的基本原理 （二）基于营业收入测算净收益的基本原理 有些收益性房地产是以营业方式获取收益的，如旅馆、娱乐中心、加油站等。 净收益测算有如下两个方面的不同： 一是潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入。 二是要扣除归属于其他资本或经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。 例：某餐馆正常经营的收入为100万元，费用为36万元，经营者利润为24万元，则基于营业收入测算的房地产净收益为多少？ （四）混合收益的房地产净收益的求取 一是把它看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别求取各自的净收益，然后予以加总。 二是先测算各种类型的收入，再测算各种类型的费用，然后将两者相减。 三是把费用分为固定费用和变动费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。 三、求取净收益应注意的问题（※） 成本节约资本化法 “成本节约法”：当一种权益或资产并不产生收入，却可以帮助所有者避免原本可能发生的成本时，就可以采