ZPMG-YW物业管理法规解读200610.ppt

物业管理法规 主讲：王欢 总 则 天恒小区7栋503房住户李伟国在自己的信箱里收到503房业主参加业主大会的信息，这个房是李伟国单位购买的，但单位已经作为福利分给李伟国，只不过房产证未转而已，他现在不知道是他还是他单位参加这个大会。请你帮他做主。 总则概论 业主：是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。 住宅区：是指以住宅区为主，并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区。 物业：是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。 物业管理：是指对住宅区各类房屋及相配套的公用设施、设备、公共场所和住宅区的绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮和整治、使之保持正常状态的行为。 1、业主委员会的诉讼主体资格 2、部分物业的产权划分问题 一、业主委员会的诉讼主体资格（一）相关法规：1、条例：第19条　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。2、深圳条例：第22条：业主大会和业主委员会应接受市、区住宅主管部门的指导与监督。业主大会的决定、业主委员会章程的内容或业主委员会的决定不得与宪法、法律、法规和规章相抵触。  一、业主委员会的诉讼主体资格 （二）问题及解决： 1、业主委员会的权利限制 2、诉讼主体资格与物业公司之关系 二、部分物业的产权划分问题 （一）相关法规： 第27条：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。 （二）问题： 产权不清、收益不明 （三）对策： 1、充分利用合同，明确相关产权 2、理清历史账目，补齐相关手续 Thanks for your attention 《条例》对物业管理企业的影响 资质与资格 物业服务合同 物业服务收费 有关管理事项 业主连带责任 公共部位的使用管理 专项维修资金 《条例》对物业管理企业的影响 资质与资格 资质：从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。?国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。 资格：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。 《条例》对物业管理企业的影响 物业服务合同 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。? 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 案例讨论 2004年4月8日，西安市某封闭式管理的小区内发生一起交通事故：一老人在小区内散步。当其行至道路拐角处时，被一辆突然出现的转弯车辆撞翻。当时车辆时速明显超过小区明文规定的限速要求（现场有限速15公里/小时的标识牌），后来老人因抢救无效死亡。事发后物业管理单位迅速展开了救助、报警、保护现场、拍照并记录、协助调查等措施，肇事业主也很配合，表示愿意承担责任。可是，事情并没有就此结束。被撞老人的女儿（业主）在处理完交通事故和老人后事以后。于4月19日找到物业管理公司，要求物业管理公司就管理不善和未能采取有效措施防范事故发生，使业主在公共场所受到人身伤害的事实承担责任，赔偿人民币1万元。并声称其私人律师已掌握了小区交通标识设置不合理、不规范且年久失修，已不能起到警示作用的证据。 《条例》对物业管理企业的影响 《条例》对物业管理企业的影响 物业服务收费 A、物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。?B、业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。?C、物业服务企业提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。 D、物业服务企业接受委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 《条例》对物业管理企业的影响 案例讨论 某小区业主分别于2004年2月6日和2004年2月12日两次加贴投诉发展商，主要内容是想知道2003年该小区物业管理费的收支情况，1.5元/平方米的物业管理费用是如何支出的，并希望能在网上查阅相关数据资料。 针对投诉物业公司回复如下：? 物业管理中心每季度首月都会将《季度管理服务报告》在会所宣传栏内张贴公示，其中包括项目的重大事件、社区文化活动、设