10年度房地产销售法律知识讲座.ppt

* 销售法律常识与风险防范 目录 1、销售法律常识 2、销售法律风险防范 3、集团合同示范文本解读 4、销售相关制度流程解读 目录 1、广告 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任 案例： 法律常识 法律常识 时 间 媒 体 主 题 存 在 的 问 题 2001.9.21 2002.4.25 2002.4.25 2002.5.30 2002.4.28 法律常识 2、意向单、定单 意向单：仅表明一种买和卖的意向，没有其他表示，无法律约束力，根据合同法确立的诚实信用原则，出卖人操作不当可能会导致缔约过失。 定单：合同标的物等交易条件均已明确或合同主要条款均已明确，具有法律约束力，适用定金规则。 3、意向金、定金 意向金：没有特定的法律含义 定金：法律赋予其特定的含义 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 法律常识 法律常识 4、合同 合同是规则：对合同各方当事人有约束力 合同是证据：各方权利义务的书面证明 合同的组成：包括合同书、附件、确认函、其他双方往来文件 5、商品房预售合同的效力与备案 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 法律常识 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 法律常识 6、确认函 产生背景：事实上销售信息不对称，法律规定出卖人告知义务。 内容：房地产法律的明确规定，如公示销售许可证；合同法规定的瑕疵告知义务，如挡光；消费者的知情权，如防火窗；规避规章、规范，如楼板搭建。 作用：履行法定义务，避免业主投诉，承担行政法律风险； 格式:销售前已告知，业主认可，采取措施或认识并自行承担后果，承诺不要求公司承担任何责任。 无效情形：排除对方主要权利、免除我司主要义务。 7、客户不能办理按揭贷款是否可以退房 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 法律常识 8、产权办理的期限 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （允许约定180天） （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 法律常识 法律常识 竣工验收 质检站办理备案证 交易中心办理产权 9、产权办理过程 10、前期物业与临时公约 建设单位在销售前用招标方式选择物业公司，制定临时公约 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。 物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 法律常识 11、车位归属 物权法?74条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。? （法律没有强制规定规划车位的归属，而是允许当事人自行约定） 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 （只有规划之外的车位，法律才规定归业主所有） 最高人民法院解释 第五条　建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。（该解释可以说明开发商是有权处分车位的） 法律常识 12、工程保修 《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：? （一）基础设施工程、房屋建筑的地基