房地产法律基础(修订版).ppt

房地产法律基础知识 凯麦律师事务所 商品房买卖合同 法律渊源及主要规范性文件 商品房买卖若干法律问题 最高法院司法解释的焦点问题 一、法律渊源及主要规范性文件 我们在楼宇的销售过程中，熟悉其相关规定是十分必要的。目前，与我们的工作相关的、现行的规范主要有： 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》 2、《中华人民共和国土地管理法》 3、《商品房销售管理办法》 4、《城市商品房预售管理办法》 5、《城市房地产开发经营管理条例》 6、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 》等等 二、商品房买卖若干法律问题 （一）何为“五证” 、“两书” “五证”指的是： 第一个是“国有土地使用证”，我国《土地管理法》规定，只有在国有土地上建设的房屋才能用于出售。开发商向国家交纳土地出让金，即可取得土地使用权，房屋才能正常合法的进行交易。 第二个是“建设用地规划许可证”，根据我国《土地管理法》规定，建设用地要符合国家的土地利用总体规划。 第三个是“建设工程规划许可证”，房子建在什麽地方、要建多高，容积率是多少，都要经过规划部门的许可。 第四个是“建设工程开工许可证”，只有拥有此证工程才能施工。 第五个是“销售许可证（预售许可证）”，没有此证，房子就不能销售或预售。 “两书”指的是： 《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，开发商应在交付房屋时向购房者提交。 （二）商品房销售条件 开发企业可自行销售，也可委托房地产中介服务机构销售。 预售条件： 1、土地使用权证；2、建设工程规划许可证；3、预售许可证；4、投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度及竣工交付日期。 现售条件： 1、开发企业具有合法身份及资质；2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；3、取得建设工程规划许可证、施工许可证、销售许可证；4、已通过竣工验收；5、拆迁安置已经落实；6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工和交付日期；7、物业管理方案已落实。 （三）销售禁止行为及法律责任 1、开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。 2、开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。 3、开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。 4、商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。 5、违反上述规定，开发企业将被处以警告、责令限期改正、并可处以1-3万元罚款。 （四）销售广告及销售承诺问题 广告宣传没兑现，购房人能否要赔偿？销售人员的口头承诺算不算数？是购房人与我们专业销售人员同样关注的问题，我们先从宣传广告的法律性质入手，分析这一问题。 一般来讲，商业广告的目的在于通过宣传自己产品的优越性，希望他人购买自己的商品。在法律意义上，合同的成立要经过要约与承诺的过程，而商业广告属于一种要约邀请，并非要约。要约邀请只是当事人订立合同的预备行为，在法律上无须承担责任，只有商业广告的内容符合要约规定的，才被视为要约。因此，广告的内容并不当然成为合同一个组成部分，不具有合同效力，不受法律保护。只有将广告宣传的内容在购房合同中约定，使之成为合同的一个组成部分，才具有法律约束力。 另外，销售人员的口头宣传介绍及销售承诺，虽然作为口头表示可以构成合同，也受法律保护，但往往在买卖双方出现纠纷时，难以取证，认定有一定的难度。若销售人员的承诺在合同的补充条款中加以约定了，则买卖双方应承担法律责任。 既然宣传广告内容及销售承诺若未在合同中约定，合同双方无须相互承担权利义务。但并不等于说，宣传广告可以任意夸大奇辞，虚假承诺。在广告的发布方面，国家同样颁布了一系列规范加以调整，如《合同法》、《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》、《商品房销售管理办法》，开发企业或中介机构发布的广告若违反上述规范，需要承担法律责任。 注：为避免日后购房者以现房与广告宣传（如楼书）不符作为证据，要求退房或赔偿事宜（类似这事宜在其它楼盘中曾发生，故此应慎重），在广告中可注明“楼书最终解释权归本公司”、“房屋面积最终以政府房地产产权部门之测定为准”等词句，避免日后之麻烦。 三、司法解释相关焦点问题 一、预售合同有效无效的标准是什么——起诉前是否取得预售许可证。 案例一： 2002年初，某房地产开发商在没