第十四章土地增值税.ppt

第十四章 土地增值税 一、概述 二、征收范围 三、纳税人、税率 四、计税依据 五、应纳税额计算 六、征收管理 一、概述 概念：对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其附着物所取得增值额的单位和个人征收的一种税。1994年开征。 特点： ①以转让取得的增值额为计税依据 ②在房地产转让环节征收，转让一次征收一次； ③在征管上以房地产评估价格为标准； ④实行超率累进税率 立法原则： 增强对房地产开发交易的宏观调控 抑制土地炒作，保障国家土地权益 规范土地收益分配，增加财政收入 二、征收范围 征收范围：有偿转让国有土地的行为。包括①转让国有土地使用权②转让地上建筑物连同国有土地使用权 必须同时满足3个条件： ①是否属国有土地。自行转让集体土地违法 ②是否发生产权转移。出让、未转让（出租）不征 ③是否取得收入。产权变更未取得收入（继承）不征 三、纳税人、税率 纳税人：一切单位和个人 税率：四级超率累进税率 增值额＝销售收入－成本扣除项目 增值率＝增值额/成本扣除项目 增值额=增值率×成本扣除项目 设增值率为x，且50%x≤100%，则 按定义计算应纳税额 ＝50%×成本扣除项目×30%+（x-50%)×成本扣除项目×40% =x×成本扣除项目×40%－成本扣除项目×50%×(40%-30%) ＝增值额×40%－成本扣除项目×5% 四、计税依据 计税依据： 转让房地产增值额 =收入总额-扣除项目 收入总额：转让取得的货币收入、实物收入、其他收入等全部价款及有关的经济收益。 扣除项目 1、取得土地使用权所支付的金额：①地价款②相关费用 2、房地产开发成本：开发土地和新建房及配套设施的成本①土地征用拆迁补偿费②前期工程费③建筑安装工程费④基础设施费⑤公共配套设施费⑥开发间接费用 3、房地产开发费用：与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。 扣除限额=利息+（取得土地使用权支付金额+房地产开发成本）×5%及以下 　　 或扣除限额=（取得土地使用权支付金额+房地产开发成本）×10% 4、转让房地产有关税金：房地产开发企业2税1费（营业税、城建税、教育费附加）；非房地产开发企业管3税1费（营业税、城建税、印花税、教育费附加） 5、其他扣除项目：房地产开发企业允许加计扣除费用=（取得土地使用权支付价款+房地产开发成本）×20% 五、应纳税额的计算 （一）转让土地使用权和出售新建房计算步骤： 1、计算增值额＝收入额－扣除项目金额 2、计算增值率＝增值额÷扣除项目金额 3、确定适用税率（税率表） 4、计算应纳税额＝增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数 注：不能准确提供收入、扣除项目金额的，税务机关按评估价格计算。 某房地产开发公司2007年建造一幢普通标准住宅并出售，取得销售收入800万元，并按税法规定缴纳了有关税费(营业税税率5%，城建税税率7%，印花税税率0.5‰，教育费附加征收率3%)。该公司为建此标准住宅而支付的地价款为120万元，投入的建楼成本为350万元，建楼所借银行贷款利息支出无法按项目分摊，房地产开发费用计提比例适用10%，请计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。 1、实现收入总额：800万元 2、扣除项目金额：①支付地价款：120万元②支付开发成本：350万元③计提的开发费用（120+350）×10%＝47万元④扣除的税金800×5%×（1+7%+3%）＝44万元印花税不再扣除。 ⑤加计扣除费用：(120+350)×20%＝94万元 ⑥扣除费用的总额：120+350+47+44+94＝655万元 3、确定增值额：800-655＝145(万元) 4、确定增值比率：145÷655≈22% 5、计算应纳税额：145×30%＝43.5(万元) 某事业单位（非房地产开发单位）建造并出售了一幢写字楼，取得销售收入2000万元（营业税税率5%，城建税税率7%，教育费附加征收率3%，印花税税率0.5‰）。该单位为建造此楼支付地价款300万元；房地产开发成本400万元；房地产开发费用中的利息支出为200万元（能够按转让房地产项目计算分摊利息并提供银行证明），但其中有30万元的加罚利息。按规定其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。 1、转让收入=2000万元 2、各项扣除项目 （1）地价款=300万元 （2）房地产开发成本=400万元 （3）房地产开发费用=（100+300）×5%+（200-30）=205万元 （4）相关税金=2000×5%×（1+7%+3%）+2000 ×0.5‰=111万元 扣除项目合计=300+400+205+111=1016万元