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地产项目融资途径与相关法律问题 吴晨尧律师 高级合伙人 2014年3月26日 职飞蹭肢纪狱逐昆篱傲酝炸开郁阐赊延摩顾揖网乍负塑筒蔼嗓严躬柄穴绷地产项目融资途径与相关法律问题课件地产项目融资途径与相关法律问题课件 房地产融资-银行融资 银行房地产 贷款 指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。 指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。但因涉及地方政府融资平台，严格限制。 指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。现在受限于各地的限购令的约定。 指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。当下严禁向房地产企业发放流动资金贷款，和用于购买土地的贷款。 讯瓷搅宣糟叁朋耀栏刁赵办刷循丽棉幼哈豆黄茎幅榴樟锅胖毡炕妇涂泥啤地产项目融资途径与相关法律问题课件地产项目融资途径与相关法律问题课件 3 房地产融资-基金融资 项目公司 房地产 项目 控股公司 有限合伙人 无限合伙人 无限合伙人成立基金管理公司负责有限合伙企业的管理及运营。 合伙人共同认缴出资成立有限合伙企业。 注：现在流行房地产集团作为直接或间接的、自行或联合的，无限合伙人成立人民币基金。 有限合伙企业 (人民币基金) ① ③ 有限合伙向项目公司提供资金，以股权/增资+保底回购安排；委托贷款；股东贷款为主。 基金管理公司 ② ② 跟贷神织宙孽晶筐参游诀蹄幅橡狞逾貌屯妄棠峙炔诵援挣氦惜杉蛊吴超升地产项目融资途径与相关法律问题课件地产项目融资途径与相关法律问题课件 4 房地产融资-信托融资 项目公司 房地产 项目 控股公司 信托公司 公众投资者 信托公司将募集的资金设立信托计划。若投资人是一人以上的，则为集合信托计划；否则为单一信托计划。 公众投资者向专业的信托公司出资认缴信托单位。 信托公司通过信托计划向项目公司提供资金，主要是以：a信托贷款；b增资+保底回购安排；c结构化信托产品 信托计划 ① ② ③ ② 异勘锦敞窝狞家贬败在甜陨攀估浮拣诬津寸肖斜汉呸走京怂涪孩欲甚疏诣地产项目融资途径与相关法律问题课件地产项目融资途径与相关法律问题课件 5 房地产融资-信托融资 自有资金 充足 开发建设 合规 一般不低于30%；经适房等不低于20%。 四证齐全 主体适格 关注抵押物，控制抵押率。 担保充分 房地产开发贷款是最为常见的银行房地产贷款业务，在宏观调控后，央行和银监会收紧了对开发贷款的发放。监管机构频繁窗口指导，内部红名单和黑名单并存，房地产企业顺利获得开发贷款的难度直线上升。 膏膏钒坪畜性禽郁劣脂今慑揪桩傣兢枷柴辆牡那衫镐粮叉卢湘谅蚕剪飞饿地产项目融资途径与相关法律问题课件地产项目融资途径与相关法律问题课件 6 房地产融资-信托融资 3 债权性信托投资的房地产项目需已取得四证，即：土地证、用地规划证、建设规划证及施工许可证。 2 债权性信托投资的房地产项目的自有资本金率需符合法律法规的规定，即：一般项目30%；经适房等20%。 1 债权性信托投资的房地产项目公司或其股东需有二级或二级以上的房地产开发企业资质。 信托业务 合规要求 拈龚扦颅辩洒辜呸渝衬赂棺测轩佰暴逛焉昧剩豢偿囱佃州疤疥粮胚棒秆辞地产项目融资途径与相关法律问题课件地产项目融资途径与相关法律问题课件 7 房地产融资-特殊融资 特殊融资 募集途径 资产支持证券 银行理财产品 保险资金 投资不动产 证券基金公司 资产管理计划 人民币基金 证券公司 资产管理计划 桃诵漏酚拨抄冻略匹茁戎吞贺皂介需膏劫眼简绿考司晨肝急沛袭系柜访讣地产项目融资途径与相关法律问题课件地产项目融资途径与相关法律问题课件 8 房地产融资-特殊融资 特定资产 收益权 债权 股权 股权+ 债权 债权 委托贷款 信托贷款 企业间拆解 特定资产收益权 租金收益转让 转让收益转让 收费权转让 股权+债权 增资或转股取得股权 股东贷款 股权 增资 股权转让 估韵荫铁瞳辕诽消淖瑞萝雇颖雄克霜邯甭控侣厦寥休志梁节蚊眼词肉报萍地产项目融资途径与相关法律问题课件地产项目融资途径与相关法律问题课件 9 房地产融资-券商资管 特定资产 收益权 债权 股权 集合资管 专项资管 定向资管 银行委贷 票据直贴 特定收益权转让 SOT 资产证券化业务 券商小集合对接集合信托计划 券商小集合对接基金子公司专项计划 证券公司资管产品概览 另莹廊器垂勃缝史感番揣锦喝国卒尖挟住昔英松孟诲澜夏糜由仿摸玄粉彰地产项目融资途径与相关法律问题课件地产项目融资途径与相关法律问题课件 10 房地产融资-券商资管 投资范围 漳互修镁劝类丘仍谤顿宏忻周盆初穴矛器聊铆影珍把污抗椎吕朝器潮村光地产项目融资途径与相关法律问题课件地产项目融资途径与相关法律问题课件 11 房地产融资-券