土地储备和出让管理.PDFVIP

地政研究Policy ResearchPolicy Research 土地储备和出让管理 对于市场调控的作用 ◎ 范 拓 土地作为最基本的经济要素，是宏 土地供应方式。根据国家规定，商业和住宅 观经济调控的重要手段，如何有效发挥 等用途的经营性用地供应方式必须采用招拍挂等 作用？笔者认为，土地储备和出让环节 公开竞价的方式进行。该方式的初衷是防范腐败、 的管理可作为地价调控的重要抓手。 体现公平、防止国家资产流失，但在市场过热情 况下，客观上也会助推地价上涨。因为过去几年 房地产市场的利润巨大，土地开发企业在土地公 地价上涨的原因分析 开出让时不断推高地价以争得土地开发权，容易 出现不理智现象。这样就会拉动整个区域地价的 上扬，开发商为确保投资利润，就会引导房价随 近几年地价上扬，主要原因不仅有土地收购 之上涨。 成本增加的因素，还有土地市场过热、土地开发 资金流入剧增等市场因素，也包括国家对经营性 用地实行公开招拍挂的供应方式的影响。 加强土地调控力度的基本思路 土地收购成本。一宗地的收购成本由补偿安 置费和其他费用组成，其中补偿安置费占总成本 的比重较大，主要是因为近几年随着国家对农民 促进供需关系平衡。国土管理部门须加大土 土地权益的保护力度加大，对农村土地的征收补 地供应总量，特别是加大商品住宅用地供应量， 偿标准在不断提高；另一方面，随着物价水平的 公示未来土地出让计划，为稳定市场预期、稳控 上涨，搬迁拆除费等也水涨船高。土地收购储备 房价奠定基础。 的费用加大，伴随着土地价格也会自然上涨。 加强土地市场监管。规范土地出让前和招拍 市场因素影响。过去 10 年间，我国部分城市 挂环节的管理，发挥土地市场诚信系统的作用， 房价快速上涨乃至泡沫化，房地产市场总体维持 对地块竞买人的资质采取事前审查的方式，严格 火热的态势，不断加大的市场利润对资金产生巨 审查购地资金来源，提高开发企业进入市场的门 大吸引力，再加上各种形式融资渠道的产生，导 槛，建立失信风险责任承担机制，有利于引导房 致社会资金不断流向房地产市场。这一方面导致 地产行业健康有序发展。 了土地一级开发市场的加速发展，另一方面也影 加大保障性住房建设。国家近两年不断加大 响着人们的投资信心，开发企业为了获得土地不 保障性住房的建设力度，并对地方政府的保障房 惜付出高昂的代价。 建设完成情况进行量化考核。给予保障房建设优 -26-