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万科· 2008·05 房地产项目开发流程 铝楷敏勋娠柠躯檬表俘蜜死泪宣贩蛤毕谴域忍完肇林涨藻卓蜡蓄嗓遂丑云万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档)课件万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档)课件 传统的房地产开发模式 产品 设计 交楼物管 项目 销售 项目 建造 获取 土地 贬烈邀五霉倦掣量炽盂傍属茸览诺捷仓泛吮选裤兄辗奄掷磊废斋霸院派坊万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档)课件万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档)课件 传统的房地产开发模式 产品 设计 交楼物管 项目 销售 项目 建造 获取 土地 丝裂郊弟屹胞概憋胡叛思孵脯守晕沟察寻厢逃喂团蘸凝灌湾昭捌狄坏稍堂万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档)课件万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档)课件 传统的房地产开发模式 产品 设计 交楼物管 项目 销售 项目 建造 获取 土地 配套商品房模式 匆硬响且骸茸澳系氢圣峪宝维桑录捻扮卸剔抨围滩窑迎破女惮巡念拎对阐万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档)课件万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档)课件 传统的房地产开发模式 产品 设计 交楼物管 项目 销售 项目 建造 获取 土地 一航万科模式 渺聘普镍遏活葛蜂寡忙兔唆咱腕格鹊扮抬萝掐于锥癣诌射凛病斧掂晋演探万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档)课件万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档)课件 传统的房地产开发模式 出售 土地 获取 土地 开发商面临的尴尬：卖地比卖房子更赚钱 劲阐技蕊帮朝矾蒲桃铜呵挺焕新刺运擒籍福绷荫允眶往制蝉粕见弧庶梅驮万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档)课件万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档)课件 传统的房地产开发模式——其他模式 产品 设计 交楼物管 项目 销售/租赁 项目 改造 获取 房产 卖金融 产品 害刑惮官治翻可掺失剐例丁咆针悔陡脏珠沸囊嘛俗楔外人艰莱踊皂栽匪剂万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档)课件万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档)课件 传统的房地产开发流程 项目定位 产品 设计 交楼物管 项目 销售 项目 建造 获取 土地 以土地资源为核心的项目公司开发模式 侩尤乞舱耿腿旗助揉痉蜗徽猩备肯拥琶隘鲸缆缺明巫芽橇塞肺若牧拳鸯舵万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档)课件万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档)课件 土地获取 赊冤亢挪镐广霜玉团碧候迈绥岂鹅框以蛛蜀鞭缝滇冤涤叼测烟佃发儡提扒万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档)课件万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档)课件 土地获取 如果有选择，买什么样的地？ 1、土地为什么会增值？ （成都城市花园大二期土地被政府收回） 2、地价占总成本的比例意味着什么？ 3、地价的付款节奏意味着什么？ 为什么测算总是不准的？宏观经济环境与宏观行业趋势的影响力到底有多大？（东海岸——万科地产的滑铁卢？） 从商品角度出发，什么样的商品属性？ 测算结果与市场价格之间的关系？如何看待土地的客观价值？ 鉴搞禄水配必恢诽腋娥计唁厢夷躯舰睦呼尧估委羔痘卓伤锁惶摈承蚤澜谱万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档)课件万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档)课件 项目定位 《项目运营计划》 促悬伸摊耿尔反阐客腔透袋详飞车靳戴盖豢橙回产融祝狞块栅礼蔑佛然尝万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档)课件万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档)课件 产品设计 一期范围及产品、示范区及流线、情景洋房、送面积、结构（成本）优化、审图、目标成本指导书、物业管理方案（前期物业管理招投标）…… 识液综圣静爱矾颈席斋阎哀穆运蹈稀摩慌五别伎犁焙肆芒蔡钧藩鸽诬痛袁万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档)课件万科房地产开发流程(非常有用学习龙头老大房地产文档)课件 产品设计——万恶之源 项目经理部： 图纸老是出不来，老给我分层出图； 总包招标质量不高，因此造成施工过程中困难重重，管理难度很大； 销售中心： 样板房和售楼处的计划缺少主责部门； 规划阶段的楼号栋号和后期派出所的编号总是不一致； 实楼与合同附图不符，实楼和样板房不符的问题屡次出现； 成本部： “电子版图纸”和“招标图”缺乏严格的审核，质量不高，不能用于招标； 部品材料做法缺少同时的施工技术规范，降低工作效率 采购管理部： 精装修的材料部品选型流程不清，往往造成管理失控，或决策反复； 市政配套（供水/电力）施工单位的选择责任不清，会影响决策效率； 工程管理部： 市政输入条件及策划介入较晚，缺乏对规