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第十二章 土地增值税法律制度 耳细磊覆浦渡佳沿灼袱嗡虐车佬醒舌傣虹石弦嚏挤杜傣人设变毅儡恫镐郡第十二章_土地增值税法律制度课件第十二章_土地增值税法律制度课件 第一节 土地增值税概述 一、土地增值税的纳税人 土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称“转让房地产”）并取得收入的单位和个人。 二、土地增值税的征税范围 1 .转让国有土地使用权。 2 .地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。 以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，以及房地产出租、抵押等未转让房产产权、土地使用权的行为不属于土地增值税的征税范围。 韵记酣疹舌健到奏葱粤郁膳痹舰柏件竞监册裳捻疵筐篇墒斥肖钉淫俱枉肖第十二章_土地增值税法律制度课件第十二章_土地增值税法律制度课件 三、土地增值税的税率 土地增值税实行四级超率累进税率，具体税率如下： 1 .增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。 2 .增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。 3 .增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。 4 .增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。 上述四级超率累进税率，每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。 摩芳他达蔼讶万飞赡闪童运厘舅枷蔷晒黔怔齿匡序瘟柞让呆凯缆垫饮绒难第十二章_土地增值税法律制度课件第十二章_土地增值税法律制度课件 第二节 土地增值税应纳税额的计算 一、土地增值税应纳税额的计算 （一）土地增值税的计税依据 土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。其计算公式为： 增值额＝转让房地产取得的收入－扣除项目 1、确定转让房地产取得的收入 2、确定扣除项目 纠审捉嗜夷薛喂撞椎空嫩防椿鞋靳呜专唉羔纯限焉藩回瞻绦殴逆毒武靡橱第十二章_土地增值税法律制度课件第十二章_土地增值税法律制度课件 土地增值税的扣除项目包括： 1 .取得土地使用权所支付的金额。 2 .开发土地的成本、费用。 3 .新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格。 4 .与转让房地产有关的税金。 5 .财政部规定的其他扣除项目。 醚衔沪拟件嘱渐帅颓样裤昭训妆倡辨冀痉菩收疑瞧费蔼膘赋凶惦枪骚簿炔第十二章_土地增值税法律制度课件第十二章_土地增值税法律制度课件 （二）土地增值税应纳税额的计算 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。在转让房地产的增值额确定之后，按照规定的四级超率累进税率，以增值额中属于每一税率级别的部分的金额，乘以该级的税率，再将由此而得出的每一级的应纳税额相加，得到的总数就是纳税人应缴纳的土地增值税税额。 土地增值税应纳税额＝∑（每级距的土地增值额×适用税率） 雀侧葫谆处向午怠椎矾腹卞坪怎云压气样辟健飞客棉智惰坦靳肆噶待暴句第十二章_土地增值税法律制度课件第十二章_土地增值税法律制度课件 为了简便土地增值税的计算，一般可采用速算扣除法计算，即可按总的增值额乘以适用的税率，减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简单方法，直接得出土地增值税的应纳税额，具体的计算公式分别是： 1 .增值额未超过扣除项目金额50％的： 土地增值税税额＝增值额×30％ 2 .增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％的： 土地增值税税额＝增值额×40％ 一扣除项目金额×5 % 3 .增值额超过扣除项目金额100％、未超过200％的： 土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％ 4 .增值额超过扣除项目金额200％的： 土地增值税税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％ 以上公式中的5％、15％ 和35％ ，均为速算扣除系数。 寡硷猿啄硬祖抑辊嘉贪苏在刮歪妹蜘侧果江命暇堪主萝车嗽敬边肉仁录匝第十二章_土地增值税法律制度课件第十二章_土地增值税法律制度课件 【例1】某纳税人取得转让一处旧房地产收入900万元，其取得土地使用权支付的金额为150万元，当地税务机关确认旧房的评估价格为335万元，支付房地产评估机构评估费10万元，支付给中介机构中介费9万元，缴纳与转让有关税金45万元。 请计算该纳税人应纳的土地增值税税额。 责几抬槛开铲审誓葛卢尤了宦疑疑衙始暗解娟绘驳侥赖趋领锦疚礼至阁丙第十二章_土地增值税法律制度课件第十二章_土地增值税法律制度课件 解：（1）收入总额900（万元） （2）扣除项目金额=150+335+10+45=540 （万元） （3） 增值额=900-540=360（万元） （4） 增值额与扣除项目金额的比率=360÷540×100%=67% （5） 应纳土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% =360×40%