上海漕宝路项目启动会(定稿)课件.pptx

;目录;一、项目定位;一、项目定位 1.1、宗地分析—概况及现状;一、项目定位 1.1、宗地分析—地理位置及交通配套;;业态;一、项目定位 1.2、市场分析——存量及供应;;;一、项目定位 1.3、竞品分析 个案分析比对总结; 总价控制合理，可在开盘当月售罄或去化70%以上，并在随后的2-3个月内完成集中签约； 从不同总价段的去化速度来看，总价越高，去化速度越慢，并且战线越长，难以形成集中去化。 根据去化速度对比，在兼顾积极去化速度和改善型户型设置的情况下，600-800万是合理的总价段区间。 根据去化速度及单价对比，中环边去化速度较快项目单价为45000/平米以内，内环边去化速度较快的项目单价范围46000-54000。;一、项目定位 1.4、产品定位;中环边高品质改善型产品 大栋距集中型景观 高端会所 精装修;一、项目定位 1.4、产品定位;一、项目定位 1.4、产品定位 ;;一、项目定位 1.4、产品定位 推盘策略 从推盘策略考虑，先期推售临马路紧凑三房户型，积累人气，可稍微低价入市，如5.2万/平米，逐步上涨。可保证整体均价在5.5万/平米。;二、产品研发;二、产品研发;建筑退界：退漕宝路10米，退莲花路20米，退让南侧河道蓝线6米，其余按《上海市城市规划管理技术规定》进行退让。 配套建筑面积：按《上海城市居住地区和居住区公共服务设施配置标准》 （注：物业用房与治安联防一期已建，且面积满足，故二期不需建设）。 漕宝路莲花路12号线地铁出入口的具体位置需与申通地铁公司协商,位于漕宝路莲花路路口。 人防面积：根据原方案初步设计批复，共计9383平方米。另需补建华一新城民防工程602平米。共计9985平米。 社区出入口设置：莲花路设机动车出入口，漕宝路设人行出入口。 车位比：按1户1辆配置，另外需补建一期未建车位共计327辆，其中商业100辆，住宅227辆。 ;小区机动车停车配建;2.1、宗地条件分析;序号;2.1、总平面图;2.1、总平面图及规划指标;2.2、产品的业态分布及比例;二、产品研发;二、产品研发;二、产品研发;关键点说明： 为改善户型，三房两厅一厨二卫。 此区间段做到双卫生间，满足家庭成员使用功能需求。 做到大开间双卧室及客厅均南向采光。 可满足两代以上家庭成员共同居住。 主卧有步入式衣帽间及独立卫生间。 飘窗全送面积，阳台送一半面积，增送面积约6.7平米;关键点说明： 为改善户型，三加一房两厅一厨二卫。 可满足两代以上家庭成员共同居住。 主卧有步入式衣帽间及独立卫生间。 飘窗全送面积，阳台送一半面积增送面积约6.9平米。 ;2.4 地库专项-地库功能分布;说明： 地库柱网：8.1X5.4 单车位面积指标:35平方米 地库顶板覆土深度：1.5米 地库层高控制：3.8米，住宅夹层3米，住宅夹层下车库2.6米 人防面积：9985平米 地下会所:1500平方米 设置泳池、健身、咖啡吧儿童室等功能。 ;2.4 地库专项--场地剖面设计;2.4 地库专项--场地剖面设计;2.5 交通分析;2.6 配套方案： 地面配套配置说明;2.6 配套方案.住宅供电配电站移入地下室成本收益测算:;二、产品研发;2.7 项目指标管理--可售面积最大化研究;;2.8 示范区—主要建安成本预算;2.8 示范区规划—设计进度计划;2.8 示范区规划—工程进度计划;2.8 示范区规划——售楼处精装修风格意向;2.8 示范区规划——售楼处精装修风格意向;2.8 示范区规划——样板间精装修风格意向 新古典陈文栋风格（130㎡户型采用）;2.8 示范区规划——样板间精装修风格意向 新古典陈文栋风格（130㎡户型采用）;2.8 示范区规划——样板间精装修风格意向 白色简约法式风格（115平方米采用） ;2.8 示范区规划——样板间精装修风格意向 白色简约法式风格（115平方米采用） ;2.9 外立面风格建议;2.9 外立面风格建议;53;54;55;56;在房型上采用115的三房和130的3+1房，充分利用户型面积。 考虑部分一层房源结合地下室，设计采光天井，并赠送地下空间，提升一层房源销售价值点。 整体规划南北栋距较大，最大可达60米，打造高品质景观效果。 西北两侧均退让绿化带，不仅有利于隔绝城市噪音，而且形成小区绿化与景观资源。 大面积户型配置占据小区中央级景观资源最佳位置，且房型优，主要功能房间面朝景观面。 户型相对紧凑，舒适度与开阔度不足。 ;需考虑动拆迁及补缴土地出让金时间因素对方案报批的影响。 需协调电力部门实现配电站移入地库，。 需考虑同济华城一期居民及周边项目对二期新方案的公示意见。 需考虑对地块西北