.房地产开发经营与管理.pptVIP

第二章房地产投资分析基础知识 第一节 现金流量的构成 一、现金流量： 现金流入 现金流出 净现金流量 二、投资与成本 广义的概念: 三、经营收入、利润和税金 第二节资金的时间价值与等效值 一、资金的时间价值 二、利息与利率 单利计息与复利计息 I=P*n*I I=P[(1+i)*n-I] 名义利率与实际利率 名义利率与实际利率 年利率为12%，存款额为1000元，期限为一年，复利计息，分别以1年计息，按4季计息，按月计息，本利和分别为： 1000*（1+12%）=1120 1000*（1+12%/4）4=1125。52； （1+12%/4）4-1实际利率 1000*（1+12%/12）12=1126。83 （1+12%/12）12-1实际利率 实际利率=（1+名义利率/计息周期）计息周期-1 某开发商向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息，到最后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总和是多少？如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少？ 资金等效值与现金流量图 三、复利计算公式与系数 1、常用的符号 P：现值 F：终值 A：等额支付金额，年值 G：等差变化值 S：等比变化值 N:计息周期 i:利率 2、复利计算公式与系数 （1）一次支付的现值系数与终值系数 F=P*（1+i）n （1+i）n 一次支付的终值系数 P=F[1/ （1+i）n] 1/ （1+i）n一次支付的现值系数 （2）等额系列支付的现值系数与资金回收系数 P=A/ i[1-1/(1+i)n] 1/ i[1-1/(1+i)n]等额系列支付的现值系数 A=P*i/ i[1-1/(1+i)n] i/ i[1-1/(1+i)n]资金回收系数 某家庭预计今后10年内的月收入16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押代款的月还款额，年贷款利率12%，问该家庭有偿还能力的最大抵押代款额是多少？ 解： 月还款额=16000*0.3=4800(元) 月利率=12%/12=1%;计息周期=10*12=120(月) P=A/I[1-1/(1-I)N]=33.46(万元) (3)等额序列支付的终值系数和储存基金系数 A=F[i/(1+i)n-1] [i/(1+i)n-1]称为“等额序列支付的储存基金系数” F=A[(1+i)n-1/i] [(1+i)n-1/i]称为“等额序列支付的终值系数” （4）等差序列的现值系数和年费用系数 P=A1[(1+i)n-1/i(1+i)n]+G/i{(1+i)n-1/i(1+i)n)-n/(1+i)n} 1/i {(1+i)n-1/i(1+i)n)-n/(1+i)n}称为“等差序列的现值系数” A=A1 ]+G{ 1/i-n/(1+i)n-1} { 1/i-n/(1+i)n-1}称为“等差序列的年费用系数” （5）等比序列的现值系数和年费用系数 某购楼者拟向银行申请60万元的商业抵押贷款，银行根据购楼者未来收入增长的情况，为他安排了等比递增还款抵押贷款。若年抵押贷款利率为6.6%，期限为15年，购楼者的月还款增长率为0.5%，问该购楼者第10年最后一个月份的月还款额是多少？ 解:月利率=6.6%/12=0.55%;周期=15*12=180(月) P=A1/(I-S)[1-(1+S/1+I)N] 60=A1/0.05%[1-(100.5%/100.55%)180] A1=3504.67(元) A120=A1*(1+S)(120-1)=6344.50(元) 房地产开发项目财务评价 财务评价的主要技术经济指标 1.财务内部收益率 是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。 CI — 现金流入量 CO — 现金流出量 (CI-CO)t — 项目在第t年的净现金流量 t=0 — 项目开始进行的时间点 n — 计算期，即项目的开发或经营周期（年、半年、季度、或月） FIRR — 评估项目盈利性的基本指标 FIRR=i1+[/NPV1/(i2-i1)]/(/ NPV1/+ /NPV2/) 2.财务净现值 是房地产开发的另一个重要的经济指标。它是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。 FNPV — 项目在起始时间点的财务净现值 Ic— 基准收益率或设定的目标收益率 3。动态投资回收期 是指项目以净收益抵偿全部投资抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。 Pt — 动态投资回收期 4.开发商成本利润率 是初步判断房地产开发项目财务可行性的指标。在计算项目总开发价值时，如果项目全部销售。则等于扣除销售税金后的净销售收入；